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标题: 讨论下房价 [打印本页]
作者: windfree    时间: 2023-5-5 15:22
标题: 讨论下房价
影响房价两大因素看

1 位置

2 学区

位置是天生的，

学区是人为的

户籍制度，全世界目前还剩3个国家有

中国，朝鲜，贝宁

我们是上学都要凭借户籍。房产证

所以说公有学校，是为了房价服务的，应该没问题吧

但是从以下三点来看问题

第一：最近几年大学生毕业每年1000万，似乎都不太好找工作了，甚至有人说，毕业等于失业

所以未来肯定会影响到很多家长对学区的态度改变，普通大学毕业可能没啥用了

第二：人口这几年骤降显而易见，从1700万到900万，估计很快会到800万

这样必然会让这些新生儿长大后入学更容易，

第三：目前来看，政府在各个区域建造了很多的新学校，冠名各种集团学校

可以肯定未来入学难度会更进一步降低

所以学区必然会淡化

其次，经济这两年可以看出，没有以前那么快速了，甚至很多数据看是后退了

可能处于中等收入陷阱了。社会目前需要大的改革才能继续前进，不然难度很大

所以这个时候，普通人收入停滞增长，甚至减少，结婚人数骤减，生育率不断探底，趋势难改，房价更难支撑

得出结论，第一：未来学区房可能会淡化，第二：房价难有上升的动力（可能下降）
作者: 云上光景    时间: 2023-5-5 15:53
有理
作者: 我是好人真的    时间: 2023-5-5 16:19
赞同楼主的观点！未来几年将迎来教师队伍的集体下岗潮！
作者: elune1990    时间: 2023-5-5 18:25
本帖最后由 elune1990 于 2023-5-5 18:34 编辑

从关注的两个地方的房租管中窥豹看下

城中60多平的老破小装修的非常不错的，早些年2000左右/月，近些年 1800-1900，最近是1600-1700都很少有人租了

城东70多平的，装修还行，早些年1700-1800，近些年份1600左右，今年1400-1500，也没啥人问

异乡或者乡镇进城的打工的新鲜血液已经基本上缓慢停止注入本地楼市这个大熔炉了。疫情结束后有一小波需求大释放让很多人以为还能整体缓中有涨，但个人认为是短期的

论坛有个法拍房价格整理贴，可以理性冷静的看下江阴的无学区二手老房子价格有多么惨烈。其根本原因是没有持续的购买来源需求和动力了。而且躺平和大龄未婚不婚族越来越多，使得对人矿小韭菜前景预期非常不乐观。
然后二手房接下来才会慢慢传导到新房和xx房. xx房也是强弩之末，只是时候未到矣…

房子只是生活的一部分，不要把它看作生活的全部，看淡点，也就是那么回事。人生短短，且走且珍惜
（以上有钱的大哥们请忽略，你们要买，那肯定是支持的）

感谢这位论坛大哥的精心整理
http://bbs.jysq.net/forum.php?mo ... 5562&mobile=yes
作者: liquntang    时间: 2023-5-5 18:45
没什么可讨论的，我20年底21年初卖房还跟多头吵来着，现在已经没什么可争论的了，趋势一旦拐头，就要等了，而且这是大方向变了，不是短期调整。目前人口持续减少，房子持续变多，短期已经不可逆了。而且江阴未来经济也看不到什么新增长点，外来人口也看不到大量增加的可能。而且江阴城市化包括人均面积已经到了高位，后面也不可能大幅增长。
作者: yyuftngeh    时间: 2023-5-5 22:07
江阴的房价控制的蛮好，大几十万的房子，100万+的房子，200万+的房子，300万+的房子，够得着内，各得其所。
作者: 我是好人真的    时间: 2023-5-5 22:33
liquntang 发表于 2023-05-05 18:45
没什么可讨论的，我20年底21年初卖房还跟多头吵来着，现在已经没什么可争论的了，趋势一旦拐头，就要等了，而且这是大方向变了，不是短期调整。目前人口持续减少，房子持续变多，短期已经不可逆了。而且江阴未来经济也看不到什么新增长点，外来人口也看不到大量增加的可能。而且江阴城市化包括人均面积已经到了高位，后面也不可能大幅增长。

我也是21年初就卖了，现在很多人羡慕我
作者: liquntang    时间: 2023-5-5 23:01
我是好人真的 发表于 2023-5-5 22:33
我也是21年初就卖了，现在很多人羡慕我

我登记了4套，最后成交了3套。
作者: julianxu    时间: 2023-5-6 08:19
liquntang 发表于 2023-5-5 23:01
我登记了4套，最后成交了3套。

牛逼，这么多房。应该还有住的不包括吧，我刚需22年初买了期房，当时房价已经跌了不少，现在一年后又跌了千把块，当初应该忍住可以省十几万。
作者: Engin    时间: 2023-5-6 09:16
本帖最后由 Engin 于 2023-5-6 09:36 编辑

分析的没有毛病    跌是趋势  但是自己用如果是刚需  这个跌与不跌其实没有太大的影响 。如果跌 那需要一个时间  一个长达甚至几年的时间 对于刚需来说等不了。   在讲下宏观下的房地产经济。房地产经济在整个经济体系中是特殊且非常重要的。
三个特点：刚需、投资品、信用。
其中为什么房价越来越高取决于 信用扩张。举个例子  你的股票抵押贷款给银行 如果跌了银行要问你要保证金 但是换成房产 不管跌还是涨 银行都是自己承担风险。
假设 房价下跌  (房价对经济体系中的影响力)
违约增加----银行损失---银行收紧房贷----经济中的流动性收紧----经济活跃度大幅下降（很多企业资金链断裂导致破产）---总需求下降----经济衰退
上面这个是一个整体循环链   简单来说  房地产不行了 就代表 信用也不行了 那么严重就来了  银行也会爆炸   那么国家......
那么来分析下这个循环链   这个流动性抽干  代表了  加息  这里不详细讲了  与利率有关

总结来讲 这房地产泡沫 =  信用泡沫  。房地产一旦暴跌所带来的负面财富效应 在整个宏观经济体系中有举足轻重的地位。
房地产市场作为刚需，紧密联系消费者形成一个巨大的信用市场，房地产泡沫导致的信用危机和财富效应会给国家带来沉重的打击

房产破裂会导致信用危机逐步影响到实体经济   如果真到了这一地步一个国家灭亡不是没可能

房价 （最为基本的影响标准为：   供给---需求  ）

根据楼主的分析  目前学校成立集团 并且 大范围的拓展新学校    可以理解为  供给
目前江阴的需求其实没有那么大  所以建立高铁交通体系  吸引更多外来投资  给与更多的岗位  形成  需求



综上所述：跌是目前的趋势   但是 不会持续跌  会尽量保持持平  更甚至会涨(分地区)
作者: 飞刀哥    时间: 2023-5-6 09:29
本帖最后由 飞刀哥 于 2023-5-6 09:34 编辑

同样是超市，山姆超市和吉麦隆超市有什么区别啊？同样是酒，分金亭和洋河有啥区别啊？同样是面包车，五菱宏光和埃尔法又有啥区别啊。
作者: 無情の浪子    时间: 2023-5-6 09:34
yyuftngeh 发表于 2023-5-5 22:07
江阴的房价控制的蛮好，大几十万的房子，100万+的房子，200万+的房子，300万+的房子，够得着内，各得其所。

4-500万的楼盘买的人多呢，别看大环境不好，有钱人是越来越有钱的
作者: 什麼都不懂    时间: 2023-5-6 09:57
本帖最后由 什麼都不懂 于 2023-5-6 09:58 编辑

我认为小县城月平均工资能买一平方的房价还算是合理的，这样十年能买套120平的房子。目前来看房价是月平均工资的两三倍，下调空间很大。
作者: windfree    时间: 2023-5-6 10:07
無情の浪子 发表于 2023-5-6 09:34
4-500万的楼盘买的人多呢，别看大环境不好，有钱人是越来越有钱的




18年那会跟一老板聊天，之前他买了的洋房就100多万。。。

后来涨到300多万。。。

很多300多万的房子，都是以前便宜涨上去的

这些二手房放到市场上去的话没有多少人买的，别说四百五百万了。。。

有钱人不傻的，有钱人的房产持有成本可能比很多拿工资的普通人要低

比如兴澄锦苑，我同学十几年前还在上学他爸妈就帮他买在那了，才100多万，

富豪确实有，但是支撑房价的还是普通人，因为社会90%都是普通的人构成的
作者: 五星大队    时间: 2023-5-6 10:21
“普通大学没啥用”意思是要上更好的大学吗？还是说大学没必要上了？还是两者都有？这两种趋势哪种占上风？是不是可以观察一下南菁市中的初一人数的近几年变化情况，顺便再和一中，要塞，乡下初中的情况做一下对比。是不是可以侧面反应家长的心态和学区房今后房价的趋势。
作者: 無情の浪子    时间: 2023-5-6 10:32
windfree 发表于 2023-5-6 10:07
18年那会跟一老板聊天，之前他买了的洋房就100多万。。。

后来涨到300多万。。。

老的洋房就不说了，毕竟当时钱也值钱，我说的是现在江阴的几个新的楼盘，中海、龙湖、金茂，没有4~500个真的不敢看的，问题是我去看的龙湖洋房已经尾盘了，还是有钱人多的
作者: windfree    时间: 2023-5-6 10:33
五星大队 发表于 2023-5-6 10:21
“普通大学没啥用”意思是要上更好的大学吗？还是说大学没必要上了？还是两者都有？这两种趋势哪种占上风？ ...

心态不是一下子扭转的

看未来大学生就业情况，大家会趋利避害选择做最适合自己的决定

说白了上大学对于大多数的人来说就是为了找个好工作

都是抱着这个目的来的

所以这些年大学生们的就业状态会决定未来一段时间家长们对孩子上学的态度

作者: ZZZZXXXX    时间: 2023-5-6 10:35
無情の浪子 发表于 2023-5-6 09:34
4-500万的楼盘买的人多呢，别看大环境不好，有钱人是越来越有钱的

哈哈  
作者: ZZZZXXXX    时间: 2023-5-6 10:36
無情の浪子 发表于 2023-5-6 10:32
老的洋房就不说了，毕竟当时钱也值钱，我说的是现在江阴的几个新的楼盘，中海、龙湖、金茂，没有4~500个真 ...

往往说这样话的人  就是穷逼一个
作者: 無情の浪子    时间: 2023-5-6 10:38
ZZZZXXXX 发表于 2023-5-6 10:36
往往说这样话的人  就是穷逼一个

只有穷逼才会逛论坛，对吧~
作者: 尹子    时间: 2023-5-6 13:16
只要是刚需，包括改善型住房，咬着牙也得买，投资就看看别的吧
作者: clws8800    时间: 2023-5-6 15:22
作者: HJY1    时间: 2023-5-7 13:51
现在可以入手了
作者: 李妞妞爸    时间: 2023-5-7 17:25
人生短短几十年，即使按你预想的发展，到时候人都老了，一生都快走完了，那又有何意义？
作者: 悠悠闲人    时间: 2023-5-8 14:18
我是好人真的 发表于 2023-5-5 16:19
赞同楼主的观点！未来几年将迎来教师队伍的集体下岗潮！

怎么可能，现在小学初中就要50人一个班级，已经到了极限，人少了可以降到40人一个班级，再降到30人一个班级也行，小班化可以降到20几人一个班级，再说江阴老师一年退休的就有三四百人，人事系统又不是吃干饭的，测算好以后每年少补点老师就好了，之前年纪大的自然退休，达到新的平衡。
作者: 无聊是毒药    时间: 2023-5-9 07:27
话说的没错，房价不香了，但国内老百姓的钱没啥好地方保值啊，存钱理财也是长久不了，父母那代喜欢存钱的不少。九十年代存到现在能有几个钱？一样被收割。
作者: windfree    时间: 2023-5-9 07:31
悠悠闲人 发表于 2023-5-8 14:18
怎么可能，现在小学初中就要50人一个班级，已经到了极限，人少了可以降到40人一个班级，再降到30人一个班 ...


如果光看几个学校那么就没有意义，全国来看，1700万年到900万，

一下子幼儿园人数下降接近50%了，幼儿园不是老师多的问题

是全国来说必然有很多幼儿园要关门
作者: wdj    时间: 2023-5-9 09:43
悠悠闲人 发表于 2023-5-8 14:18
怎么可能，现在小学初中就要50人一个班级，已经到了极限，人少了可以降到40人一个班级，再降到30人一个班 ...

20人一个班，你真敢想，财政会舍得花这钱？过几年代课老师肯定大批裁撤，同时还会减少编制的招录
作者: 兼济天下    时间: 2023-5-12 22:07
其实多数人认为房价超过了普通底层老百姓的购买能力

关键，房价怎走势，咱们都说了不算
作者: 爱吃菜的猫    时间: 2023-5-13 08:48
你们讲的也有道理。但我还是觉得真的有钱人蛮多的，当然我们羡慕妒忌恨是没有用的，只能按照自己的节奏来。
作者: ysws1707    时间: 2023-5-15 14:12
不涨不跌，目前房价控制的不错
作者: 铃铛大臭臭家    时间: 2023-5-15 17:39
静静的观察
作者: carolion    时间: 2023-5-15 21:56
房价是老百姓说的算，简直痴人做梦
作者: 我是好人真的    时间: 2023-5-18 07:26
今年全国妇产科建档基本结束，据说不足800万了。。。。你们细品！
作者: csscgg    时间: 2023-5-18 08:24
我是好人真的 发表于 2023-5-18 07:26
今年全国妇产科建档基本结束，据说不足800万了。。。。你们细品！

800万都是好消息了。今年1000万大学生毕业就失业。他们可是以后几年的生育主力军。你说他们没工作还会生孩子吗？
作者: 爱吃菜的猫    时间: 2023-5-18 09:46
怎么会有这么多大学生失业，难道都待家里啃老，大学生待家里啃老啃到老死，也就是个别现象吧。有些人可能一开始没找到合适的工作。
作者: windfree    时间: 2023-5-18 09:59
爱吃菜的猫 发表于 2023-5-18 09:46
怎么会有这么多大学生失业，难道都待家里啃老，大学生待家里啃老啃到老死，也就是个别现象吧。有些人可能一 ...

刚发布数据了。青年失业率破20%了。。。实际数据只会更高，我们那个叫城镇登记失业率。。
作者: 路在何方不用问    时间: 2023-5-18 15:53
很不看好房产的未来
作者: windfree    时间: 2024-5-9 09:08
作者: 西里亚披萨    时间: 2024-5-9 10:54
無情の浪子 发表于 2023-5-6 09:34
4-500万的楼盘买的人多呢，别看大环境不好，有钱人是越来越有钱的

贷款买的，有多少人能一次付清，但是江阴有钱人也很多，都去上海买房了
作者: 四十而惑    时间: 2024-5-9 12:01
这两年认真观察
作者: 妙玉    时间: 2024-5-9 12:11
任泽平表示，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，金融是杠杆，土地是供给，人才是房地产最根本的需求。
作者: 悠悠闲人    时间: 2024-5-9 14:42
过去一年房价又跌了点，我感觉符合客观规律，什么事情也不可能一次持续高潮的，前几年涨太凶，必然透支了很多消费，高潮过后歇一歇，高潮不太高，可能歇个2,3年够了，高潮透支的多，歇个3,5年也够了，很多事情都这样，高潮过了一点需求都没有，憋一阵又蠢蠢欲动。
作者: 1135633    时间: 2024-5-9 15:52
悠悠闲人 发表于 2024-05-09 14:42
过去一年房价又跌了点，我感觉符合客观规律，什么事情也不可能一次持续高潮的，前几年涨太凶，必然透支了很多消费，高潮过后歇一歇，高潮不太高，可能歇个2,3年够了，高潮透支的多，歇个3,5年也够了，很多事情都这样，高潮过了一点需求都没有，憋一阵又蠢蠢欲动。

我怀疑你在开车
作者: 悠悠闲人    时间: 2024-5-10 08:48
1135633 发表于 2024-5-9 15:52
我怀疑你在开车

我只是说出了我认为的客观规律，别分析什么人口、经济。房价涨的时候也不见得经济多好，人口就更扯了，中国14亿人口，几个婴儿跟现在的房价有半毛钱关系，跟50年后的房价可能会有点关系，到时候人口变成7个亿，但我预估人口会更加集中到东部长三角，抱团取暖，人口只会更多。
作者: 应聘上门女婿    时间: 2024-5-11 16:05
我是好人真的 发表于 2023-5-5 22:33
我也是21年初就卖了，现在很多人羡慕我

我也是21年七月份卖的，哈哈哈，卖完三个月，跌10万
作者: gqf1278    时间: 2024-5-12 07:51
至少到2027年6月止跌，往坏处想到2037年止跌。
作者: 江阴小飞机    时间: 2024-5-12 08:05
以前是长三角经济带房价洼地，现在又是全国排上号的去库存大佬，真有你的，江阴。



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（打印:@2025-12-7 16:59）