暨阳社区

标题: 房地产趋势一旦形成要持续很长时间。 [打印本页]
作者: liquntang    时间: 2025-1-13 23:35
标题: 房地产趋势一旦形成要持续很长时间。
地产已经明牌了。长期下跌趋势已经确定了。城镇化率已经75.35%（2023年数据）已经大幅放缓，比2022年多了0.2%，只有3000多人，这里还有相当一部分是拆迁，人均居住面积65平（2019年数据），加上2019到2024年的房子，现在人均居住面积应该已经超过70平了，一家三口就是210平。人口增长负数，户籍人口减少，常住人口少量增加，人口基本持平，未来因为结婚的少了，婚迁会减少，加上人口老龄化，还有经济影响外来人口，所以未来很难大幅增加。结婚人口少了，出生少了，所以婚房，置换，上学原因购房数量跟面积都影响巨大。所以需求减少，供应方面，以往要每年2万套左右新房销量，所以应该2万套左右才能支撑江阴的土地财政，江阴新房20年到顶之后销量一路下滑，土地财政支撑不起，所以一部分倒到城投，一部分加大融资贷款，目前城投库存快到极限，政府也等着拍地补血，新房销量也不好，所以新房库存+城投拍的地等着开发+政府弥补土地财政要等着拍的地，加起来供应巨大，最近4年少卖的房子有4万多套，加上25年的理论上2万，就要6万多套房子等着买家买。理论上这已经是不可能完成的任务了。
所以未来相当长一段时间，房价会出现分化，二手房市场，那就是根据房龄大小地段等等，一拉到底，就跟汽车一样，新的买了就开始打折，然后一路随着时间慢慢跌到底，最最垃圾的房子价值归零或者很便宜很便宜。新房市场政府理论上可以控制，如果舍弃部分土地财政，减少供应量，新房是可以被政府完全掌控的。但是舍弃部分土地财政有个前提，就是减少的收入不会引起债务暴雷，化债就是因为土地财政收入减少，支出没有少，所以造成地方政府债务突然暴增，利息支付都出了问题，造成暴雷的可能性。所以中央政府目前的任务是，控制地方债加上化债，不让暴雷，减缓房价下跌速度，用时间换空间，减少资不抵债，减少房贷断供造成的银行损失，尤其大城市房价贵的地方一定要控制下跌速度，等这些问题解决的差不多了，就可以开征房产税，从纯拍地转变成拍一部分地再收一部分房产税，这样良性可持续性的循环。
作者: csscgg    时间: 2025-1-14 08:23
就是死局。网红天天说只要两年不造新房，形势就会逆转。他就没想过两年不造房子。外地人就要走掉几万。因为没有工程就没有工作。租房市场崩塌，带动二手房崩塌。
作者: liquntang    时间: 2025-1-14 08:45
csscgg 发表于 2025-1-14 08:23
就是死局。网红天天说只要两年不造新房，形势就会逆转。他就没想过两年不造房子。外地人就要走掉几万。因为 ...

两年不造新房，政府土地财政就两年没收入，造房子的各种税费也少两年，支出没有减少的话只能借债弥补，后面要靠更多的拍地填窟窿。
作者: csscgg    时间: 2025-1-14 08:55
liquntang 发表于 2025-1-14 08:45
两年不造新房，政府土地财政就两年没收入，造房子的各种税费也少两年，支出没有减少的话只能借债弥补，后 ...

收入估计不会少，因为土拍没有停。债务继续扩张就行了。真正的问题是所谓的永久方案房产税是否能解决问题。如你所说每年2万套房子才能支撑财政。那么换算成数字就是100亿左右。换算成江阴家庭每年每户需上交2万元。这笔钱能收齐吗？我估计2000都收不动吧。
作者: 盐水棒冰    时间: 2025-1-14 08:57
现在发的政府债连2%的利息都没有，100亿的话，一年利息才2亿都不到，以江阴的财政实力，感觉借新还旧可以玩十几二十年都没问题，只要每年把利息还上就行。玩不了的应该是一些没人的四五线城市。
作者: csscgg    时间: 2025-1-14 09:08
盐水棒冰 发表于 2025-1-14 08:57
现在发的政府债连2%的利息都没有，100亿的话，一年利息才2亿都不到，以江阴的财政实力，感觉借新还旧可以玩 ...

这样做后患无穷，政府财政长期靠权贵买债。权贵鼓励政府多负债。恶性循环快速增加政府债务。最后会和美国一样形成一个深层政府控制表面政府所有的决策。全国人民成为深层政府的奴隶。永生永世债务都还不完。
作者: liquntang    时间: 2025-1-14 09:20
csscgg 发表于 2025-1-14 08:55
收入估计不会少，因为土拍没有停。债务继续扩张就行了。真正的问题是所谓的永久方案房产税是否能解决问题 ...

土拍没有停，但是土拍少了很多，很多还是城投拍地，但是城投不是无限制拿地的，还是要开发才行。以后就是房产税加拍地，光房产税也不够，中国房产税必然还有免税面积。
作者: 盐水棒冰    时间: 2025-1-14 09:21
csscgg 发表于 2025-1-14 09:08
这样做后患无穷，政府财政长期靠权贵买债。权贵鼓励政府多负债。恶性循环快速增加政府债务。最后会和美国 ...

不管怎么说，我觉得以拖待变是没问题的，没道理现在就把自己点爆的。十几年的时间，一切都有可能。就像以前你用诺基亚的时候也没想到现在的手机这么多功能吧。
作者: liquntang    时间: 2025-1-14 09:28
盐水棒冰 发表于 2025-1-14 08:57
现在发的政府债连2%的利息都没有，100亿的话，一年利息才2亿都不到，以江阴的财政实力，感觉借新还旧可以玩 ...

2022年江阴市的政府债务规模为263.27亿元‌，其中一般债务为87.05亿元，专项债务为176.22亿元‌。

政府债务的构成和变化情况
江阴市2022年地方政府债务限额为281.19亿元，其中一般债务限额为94.44亿元，专项债务限额为186.75亿元‌。与2021年相比，江阴市的政府债务余额增加了42.42亿元，从220.85亿元增加到263.27亿元‌




截至2023年底，江阴市政府债务余额为347.55亿元‌，其中一般债务为99亿元，专项债务为248.55亿元‌。

江阴市2023年的地方政府债务限额为350.3亿元，其中一般债务限额为99亿元，专项债务限额为251.3亿元‌。2023年，江阴市通过发行地方政府债券筹集了111.16亿元，其中新增债券68.98亿元，再融资债券42.18亿元。新增债券中，新增一般债券1.89亿元用于公益性项目支出，新增专项债券67.09亿元用于城乡建设项目‌
。

从债务结构来看，江阴市的政府债务主要由一般债务和专项债务组成。一般债务主要用于一般性支出，而专项债务则用于特定的建设项目。2023年，江阴市的一般债务还本支出为26.37亿元，专项债务还本支出为15.81亿元‌。此外，一般债务的付息支出为3.03亿元，专项债务的付息支出为6.57亿元‌
作者: liquntang    时间: 2025-1-14 09:42
盐水棒冰 发表于 2025-1-14 09:21
不管怎么说，我觉得以拖待变是没问题的，没道理现在就把自己点爆的。十几年的时间，一切都有可能。就像以 ...

哪来的十几年时间，这几年都是怎么过的么？每年几十亿债务增加，再压着长江拿地，城投也拿地，这两家已经拿不动了，长江和城投开发的房子卖的很慢，后面谁来拍地？都要政府抗。城投现在也肯定是亏损巨大，也不能破产，也要政府顶着。
作者: zzqqffzky    时间: 2025-1-14 10:25
本帖最后由 zzqqffzky 于 2025-1-14 10:27 编辑
liquntang 发表于 2025-1-14 09:28
2022年江阴市的政府债务规模为263.27亿元‌，其中一般债务为87.05亿元，专项债务为176.22亿元&#8204 ...


政府的债务不仅仅是这个

拍地都是城投公司排的，然后给政府用的。

比如今年拍了几块地，城投公司能盈利吗。。。

会造房子吗，

这些城投的债务，本质都是政府债


作者: 悠悠闲人    时间: 2025-1-14 13:42
zzqqffzky 发表于 2025-1-14 10:25
政府的债务不仅仅是这个

拍地都是城投公司排的，然后给政府用的。

讲本质，那政府的债主是谁，不就是银行吗?银行还不是国家所有的？本质上就是国家把钱从左口袋掏到右口袋，只要国家存在欠点债管啥事，万一说没有国家了，债务一笔勾销又怎么样？
作者: 1135633    时间: 2025-1-14 15:03
悠悠闲人 发表于 2025-01-14 13:42
讲本质，那政府的债主是谁，不就是银行吗?银行还不是国家所有的？本质上就是国家把钱从左口袋掏到右口袋，只要国家存在欠点债管啥事，万一说没有国家了，债务一笔勾销又怎么样？

银行是国家的，但是银行的钱是老百姓的。
作者: 桃花庵里桃花客    时间: 2025-1-14 15:10
房地产的高增长本就是不可持续的，城市化基本到头了，目前房子足够了。后面zf必须得有其他途径增加收入了
作者: 無惑    时间: 2025-1-14 16:09
以拖待变？相信后人的智慧……这不就是躺平摆烂嘛。如果这样都可以，大秦帝国何在？
作者: 悠悠闲人    时间: 2025-1-15 08:17
1135633 发表于 2025-1-14 15:03
银行是国家的，但是银行的钱是老百姓的。

你拿出来是个人的，存起来就是国家的。
作者: 桃花庵里桃花客    时间: 2025-1-15 08:42
悠悠闲人 发表于 2025-01-14 13:42
讲本质，那政府的债主是谁，不就是银行吗?银行还不是国家所有的？本质上就是国家把钱从左口袋掏到右口袋，只要国家存在欠点债管啥事，万一说没有国家了，债务一笔勾销又怎么样？

要这么玩，离津巴布韦币不远了
作者: 悠悠闲人    时间: 2025-1-15 09:27
美国欠的债比中国多多了，不影响美国还是经济、科技、军事最发达的国家。
作者: zzqqffzky    时间: 2025-1-15 09:53
悠悠闲人 发表于 2025-1-14 13:42
讲本质，那政府的债主是谁，不就是银行吗?银行还不是国家所有的？本质上就是国家把钱从左口袋掏到右口袋， ...

城投做的事，基本上就是替地方政府融资，并用融来的钱做公益性基础设施建设和土地开发。 城投的股东一般是地方政府、地方政府国资委、地方政府财政局，因此，又被称为地方政府的马甲。 由此可见，公益性，或者说非市场化——城投的核心特征，是界定城投最重要的标准，城投做的是政府的事，而不是市场的事。
作者: 1135633    时间: 2025-1-15 11:17
悠悠闲人 发表于 2025-01-15 08:17
你拿出来是个人的，存起来就是国家的。

债务免掉之后银行拿什么兑现利息和本金？
作者: Ice    时间: 2025-1-15 14:08
每次看看你们的讨论蛮有趣的，

几年前看到论坛有个“大侠”说地铁通的时候就是房价最高的时候，

前几年怎么想也没想明白，现在过了就是感觉论坛还是有不错观点和眼光的大侠；

后悔没听他的观点，不记得叫啥名字了，

磨蹭到今年认清真相哈哈！

向你们学习！
作者: 莫上莫下    时间: 2025-1-22 21:20
看论坛好多年，一个个现在说的头头是道，谁手上还不是握几套房，前几年论坛就只看见极少许人预料到了今天这个结局，甚至没说得这么艰难



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（打印:@2025-12-7 23:06）