谈的比较杂，2025-2026年房价预计会降到2015-2016年的价格

哈哈哈12345123

      2015-2016年是大家公认的上个周期的房价低点，相信那时买进的人都赚到了一笔，没买到的都后悔怎么没入手，为什么2017年江阴的房价会突然上涨？

      首先外部大环境，一线城市企稳反弹后的海浪波及到了我们这个四五线城市是一个小的原因，很大的原因是因为碧桂园暨阳府，当时碧桂园暨阳府开盘前，内部测算预计是在8000元/平，但由于市场行情超乎预期的好，买房的人信心都很足，连夜排队抢购，2017年5月碧桂园暨阳府一期开盘价在12000元/平，要知道当时旁边的阳光假日才8000元/平，足足有4000元的差价，再加上当时市中心的南菁学区房才10000元/平，那个这么偏的地方竟然卖到12000元，大家都不干了，南菁市中学区房带头涨价，紧接着带动城区房价整体上涨，一直涨一直涨，来到了2019年的5月，当时学位制政策出台，南菁市中学区房直接连夜跳涨，像坐上了火箭一样，紧随其后的是城区所有房子跟着一起涨，就这样，江阴的房价从2017年6月一直涨到了2021年6月最高位，随着2021年下半年恒大的暴雷，全国的房地产都陷入了低谷，各个房企接连暴雷，房价开始一直跌，一直到现在也没有止跌的迹象。

      好了，江阴的故事讲完了，来说说国内和国际的情况。

      国际上，2024年11月5日美国总统大选谁能当选，当选后的对外政策会是什么样的，美国的加息周期什么时候结束改为降息周期，同时国内是采用加息还是降息来应对，俄乌战争和其它地缘冲突什么时候能结束，会不会波及范围和规模继续扩大，这些都对国内房价有着深远影响。

      再说说国内，出生率低就不用说了，就业率和失业率也都不好意思公布了，股票3000点保卫战打了好久了，一度打到2700点，理财信托雷声阵阵，各地大小企业裁员降薪滚滚，排名全国前十的房企已经暴雷了七七八八，剩下的也在苦苦支撑，不知哪天会暴雷，法拍房数量屡创新高，一二线城市各种利好楼市的松绑政策也没见效果，这两年的土拍只能城投自己左右手拍拍了，全国的地方城投债几十万亿，相当于十几二十个恒大，印钞机快冒烟了，放了这么多水也不见浪花，钱都在银行空转，大家都不想贷款增加负债了，没有信心，消费降级，更愿意把钱定期存款存在银行度过寒冬，哪怕那个利率低到可以忽略不计，至少不会亏本金。

      再说回江阴，个人预计这波降价周期至少会持续到2025年底，结合江阴普通老百姓的实际收入，房价收入比，租售比，以及近十年城区的发展和未来几年的规划预期，江阴房价这轮周期调整后的合理价格或者说是低点：芙蓉大道以南的城南在8000元/平，芙蓉大道以北南门八佰伴附近及周边在10000元/平，文定天鹤7000元/平，丽都名雅居8000元/平，敔山湾7000-8000元/平，城西8000元/平，这些价格都是指均价，均价，也就是说，成交单价高低几百都属正常。南菁市中学区房不做预测，预测不出来，跟学校的含金量和家长的重视程度关系很大，只知道南菁学区房从60万涨到了260万，目前又降到了160万，领涨江阴房价，也是领跌江阴房价。目前江阴市场上能成交的二手房价格基本都是最高位时成交价格的7折左右，也就是说2021年上半年成交价在20000元/平的房子，记住是实际成交价，不是挂牌价，现在要想真的成交，目前市场认可接受的成交价格在14000元/平左右，高了根本就没人来看。

      现在要卖房的人，要当心量变到质变的踩踏式抛售，挂牌出售数量高到一定程度后，买房人又少之又少，到时就是没有最低只有更低，看着房价一天比一天低，要想卖掉只有比别人降得更多更便宜，关键是即使降到市场最低价了也不一定好卖，都要争着把自己的房子先卖掉，结果就是10天半个月降一次价，踩踏式抛售。有人会说，亏太多就放着不卖呗，但是你要知道，银行系统的评估价一直在降，如果你是贷款买的房子，随着抵押物价值的严重减少，银行会要求你提供其他抵押物或者现金还款，来适应现在最新的抵押物价值，如果没法提供，银行可能就会拿你的房子去拍卖变卖，到时亏得更多，所以这也就是为什么有些人宁可亏很多也要卖房的原因，因为不这样可能会亏更多，你不降价别人会降，而且有很多是被迫无奈的抛售。

      要买房的人可以等到2025年的12月份再看看，那时房价肯定又是一番天地，可以参考法拍房的成交价去砍价，因为那才是真实的市场。至于之后是L型复苏还是W型复苏，就交给时间去印证吧。

      以上全是个人观点，不喜就当没看见，勿喷。

RWQ1228

挺中肯，好贴

本地卖家4

文定天鹤7千，呵呵，你知道2015年左右这里都能卖8千呢

爱吃菜的猫

我是打算2030年左右开始最迟到2033年就是小孩大学快毕业到研究生这个阶段买房子，这时候的房价不知道怎样。感觉买房有的时候真的还是得看运气。

来自安卓APP客户端

兰陵尉

2024开年大作，值得参考。

liquntang

江阴二手房已经供大于求了，未来很多年不会变。新房没有办法，政府可以控制，还有一些有钱的也不会去买二手房，现在地也卖不掉，还要靠左手倒右手，所以未来新房也不会大涨，也不会大跌，看政府缺钱程度。

外来和尚

有几点不同意，当降价影响到大局时，政府和银行宁愿冻结起来，也不会强行拍卖。按照规则，现在够得上强行拍卖的远大于实际在拍卖的，就几大开发商手里的房子都是天量，为何不拍？就是要控制节奏，否则崩盘完蛋。再说后面涨价的条件：那就是高科技顶住美国压力，新能源干翻美国，或者让美股先爆。但希望好像都比较渺茫，做外贸的都懂，最近大俄那边不管人民币还是美元都进不来了，潜在意思就是差不多要划清界限，持真正中立立场了，变相投名状了。

外来和尚

或者再来一次超级新冠，死亡率高那种，而且还没解药，那凭借自身完整的供应链，欧美就会歇菜了。现在进入存量竞争，形势就这么残酷。

hxgxj

当初暨阳府开盘是1万1左右吧 现在这些房东挂盘都是1万3以上 都不亏

来自安卓APP客户端

陈星星发发

你还是挺乐观的！

来自苹果APP客户端

那个啥啊

hxgxj 发表于 2024-3-4 18:11
当初暨阳府开盘是1万1左右吧 现在这些房东挂盘都是1万3以上 都不亏

不算资金成本么？？

云傲

跌了更加没人买，买涨不买跌，大部分本地人没有刚需要求

桃花庵里桃花客

没提到土地财政？什么时候城投吃不下土地了，什么时候政府预算也撑不住了，真正的大幕才会开始。未来房子肯定是以二手房流通为主，新房开发为辅，房产税开启的时候，房价才是真正的回归他的价值。

来自苹果APP客户端

其实我不呆

虽然我不是专家，但我也知道房子涨不动了。我不知道为啥房子会涨不动，因为我前面说了，我不是专家。

gqf1278

参考法拍房，绝对正确。

来自苹果APP客户端

823835096

拭目以待

liquntang

桃花庵里桃花客 发表于 2024-3-4 22:13
没提到土地财政？什么时候城投吃不下土地了，什么时候政府预算也撑不住了，真正的大幕才会开始。未来房子肯 ...

未来要么暴雷要么房地产税，要么打仗，最轻的肯定是房地产税。当然还有政府缩减开支，再印点钱，等，虽然现在也在做，但是基本很难。

qianloong

文定7000都危险。现在已经9千。这种老房子，再过几年，不是价格问题了，是实在没人买的问题

lovelili714

本地卖家4 发表于 2024-3-4 15:40
文定天鹤7千，呵呵，你知道2015年左右这里都能卖8千呢

因为又过了十年了，又旧了很多，肯定卖不到当初的价格了呀

哀木涕857

就看现在法拍房完全拍不动 十个九个流拍。就说明起码目前房价要打八折以上