“共有产权商品房”来了！是机会还是“坑”？一文说透！

浮游.

最近，无锡楼市出了个新政策——“共有产权商品房”，简单说就是你和开发商（梁城美景公司）一起买房，产权按比例共享。听起来很新鲜，但背后到底藏着什么门道？今天咱们就来扒一扒。

首先，来瞧瞧这项政策的具体内容：

在梁溪城发集团下属项目申购“共有产权商品房”，梁溪城发集团指定主体（下称“共有公司”）与购房人（下称“共有人”）共同持有该商品房产权，相关要求如下：

一、出资比例：共有人产权份额不低于50%，其余部分为共有公司产权份额，即共有人以不低于50%的出资比例，享受整套住房的业主使用权，并承担整套住房的业主义务；同时，共有人持有比例部分可办理按揭或全款，或使用房票。

二、共有期限：共有人需在该商品房网签备案后6至10年，将“共有产权商品房”一次性完整回购。

三、回购方式：在认购时，共有人须从以下方案中自主选择一种方案，作为共有期限内的最终回购方案：

方案1：按该商品房网签合同价格回购；

方案2：按回购时商品房评估价格回购。

四、费用归属：交易产生的税费及维修基金等费用，共有人和共有公司按各自持有产权比例承担；交付后整套商品房的物业服务费、水电费及相关维修费用等使用过程中产生的费用，由共有人100%承担。

五、租金缴纳：共有产权期限内，需支付共有公司持有比例的产权租金，具体金额通过第三方评估公司确认。

六、其他注意事项：

1.共有人需承担商品房使用过程中的管理、维修和维护责任，不得危及建筑物的安全，不得损害他人的合法权益；

2.如共有人改变商品房原有状态（如装修、改造等），须提前报备共有公司同意后执行；

3.如共有人将商品房出租，须提前报备共有公司，并确保出租时间不得超过共有人持有的共有产权期限；

4.未经共有公司同意，共有人不得将商品房用于抵押。

下面谈谈我对此次政策的看法：

1. 对赌协议：买房还得赌未来？

该政策的核心在于“对赌”。购房者至少需要持有50%的产权，剩余部分需在6-10年内付清，支付方式有两种选择：

按现在的备案价：比如房子现在值200万，剩下的100万就按这个价算。

按未来的评估价：6-10年后房子值多少，剩下的钱就按那时候的价算。

选哪种方式，签合同时就得定下来了。这就意味着，你得赌一把未来房价的走势，如果房价涨了，按备案价付就赚了；如果房价跌了，按评估价付更划算。

2. 租金问题：别忽略这笔“隐形支出”

除了对赌，还有个容易被忽略的点——租金。你没付清的那部分产权，得按月给城投公司交租金，租金多少由开发商决定。

对比正常买房，共有产权的优势是首付和月供都低了。但别忘了，剩下的还得在6-10年内还清，如果还不上，听说可以再贷款，但具体的操作流程，还得看后续出台的详细规定。

这个政策有点像组合拳，不是一招制敌的那种，而是慢慢出招，看看市场反应。至于效果如何，还得看执行力度和买家的接受程度。那么面对这一政策，你会如何抉择？

来源：梁城美景

江阴大兵

珍爱生命，远离黄赌毒。

专治骨刺骨增

这不是与狼共舞吗？

flyfox316

上赌桌，先输一半。底层老百姓凭什么资格和老庄对赌。如果说是楼市熊市给的迷之自信，最后会死的更惨。老百姓还是要踏踏实实，买不起就不要买，大家不买房价还会降。还有宽进严出都是诈骗。

阳光绿叶

加一项，3.不赌

fanszq

看疗效

海星的宝贝0173

套路越来越多啊

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还是那只熊猫

这里面很多漏洞啊...
比如一半房款我等6年以后支付~并且选择按照当时的市场价支付~请问当时的市场价如何定？是由指定的评估公司出具评估价格？那不是XX稳赚不赔？他完全可以指定自己的评估公司来决定价格~说不定当时的市场价是50W~他们也可以闭着眼睛评估成200W.....
漏洞太多~

csscgg

还是那只熊猫 发表于 2025-3-2 17:18
这里面很多漏洞啊...
比如一半房款我等6年以后支付~并且选择按照当时的市场价支付~请问当时的市场价如何定 ...

就当%7.5首付看就行了，买新房你还想当投资吗？以后新房跟二手房就像汽车一样出门打八折。

江阴联通总公司

江阴大兵 发表于 2025-3-1 14:23
珍爱生命，远离黄赌毒。

对头

Carroy

毫无意义可言

lxf2004wudi

这不就是江阴很多年前玩剩下的以售代租吗？马甲都没换就冒出来了？我叔叔临港新城买了几套公寓就是这个操作。一套公寓卖60万，你只要给30万就行。剩下的30万不用你贷款，我帮你出租，租金归开发商所有。你不用管开发商多少钱能不能租掉，反正三年后房子就归你。等于一套房子你付了一半全款后，你得等他三年后才能拿到房产证。现在我叔叔发现3年后房子的房产证抵押在银行那里。

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周庄华宏

花里胡哨就是作妖

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我是好人真的

忽然我想到了，社保之前好像是交满15年就可以退休，后来又变成交满20年，大家还记得吗？但有人敢保证将来不会又变成交满25年？？？所以。。。。

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澄君黄

共有产权房在南京、北京、杭州等地已实行

外来和尚

还是那只熊猫 发表于 2025-3-2 17:18
这里面很多漏洞啊...
比如一半房款我等6年以后支付~并且选择按照当时的市场价支付~请问当时的市场价如何定 ...

看看现在的纳税评估计税价就知道了。

外来和尚

lxf2004wudi 发表于 2025-3-3 14:32
这不就是江阴很多年前玩剩下的以售代租吗？马甲都没换就冒出来了？我叔叔临港新城买了几套公寓就是这个操作 ...

他这算还好了，我亲戚14年买的商铺，纸面30平方，实际16个平方，价格95万，开发商承诺包租5万一年，结果七七八八连税和费花了100多万，开发商最后就给了1年的租金就以市场行情为由降租金，此后这10年每年的租金1.5万，想想亏了多少。

还是那只熊猫

外来和尚 发表于 2025-3-6 08:07
他这算还好了，我亲戚14年买的商铺，纸面30平方，实际16个平方，价格95万，开发商承诺包租5万一年，结果 ...

公摊面积这么大？是商业综合体吧~店面通常没多少公摊面积的！

外来和尚

还是那只熊猫 发表于 2025-3-6 13:40
公摊面积这么大？是商业综合体吧~店面通常没多少公摊面积的！

综合体，就是一块地而已，墙都没有。