谈的比较杂，2025-2026年房价预计会降到2015-2016年的价格

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七品

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电梯直达

发表于 2024-3-4 11:05 |只看该作者 |正序浏览来自：江苏省无锡市移动

   2015-2016年是大家公认的上个周期的房价低点，相信那时买进的人都赚到了一笔，没买到的都后悔怎么没入手，为什么2017年江阴的房价会突然上涨？

   首先外部大环境，一线城市企稳反弹后的海浪波及到了我们这个四五线城市是一个小的原因，很大的原因是因为碧桂园暨阳府，当时碧桂园暨阳府开盘前，内部测算预计是在8000元/平，但由于市场行情超乎预期的好，买房的人信心都很足，连夜排队抢购，2017年5月碧桂园暨阳府一期开盘价在12000元/平，要知道当时旁边的阳光假日才8000元/平，足足有4000元的差价，再加上当时市中心的南菁学区房才10000元/平，那个这么偏的地方竟然卖到12000元，大家都不干了，南菁市中学区房带头涨价，紧接着带动城区房价整体上涨，一直涨一直涨，来到了2019年的5月，当时学位制政策出台，南菁市中学区房直接连夜跳涨，像坐上了火箭一样，紧随其后的是城区所有房子跟着一起涨，就这样，江阴的房价从2017年6月一直涨到了2021年6月最高位，随着2021年下半年恒大的暴雷，全国的房地产都陷入了低谷，各个房企接连暴雷，房价开始一直跌，一直到现在也没有止跌的迹象。

   好了，江阴的故事讲完了，来说说国内和国际的情况。

   国际上，2024年11月5日美国总统大选谁能当选，当选后的对外政策会是什么样的，美国的加息周期什么时候结束改为降息周期，同时国内是采用加息还是降息来应对，俄乌战争和其它地缘冲突什么时候能结束，会不会波及范围和规模继续扩大，这些都对国内房价有着深远影响。

   再说说国内，出生率低就不用说了，就业率和失业率也都不好意思公布了，股票3000点保卫战打了好久了，一度打到2700点，理财信托雷声阵阵，各地大小企业裁员降薪滚滚，排名全国前十的房企已经暴雷了七七八八，剩下的也在苦苦支撑，不知哪天会暴雷，法拍房数量屡创新高，一二线城市各种利好楼市的松绑政策也没见效果，这两年的土拍只能城投自己左右手拍拍了，全国的地方城投债几十万亿，相当于十几二十个恒大，印钞机快冒烟了，放了这么多水也不见浪花，钱都在银行空转，大家都不想贷款增加负债了，没有信心，消费降级，更愿意把钱定期存款存在银行度过寒冬，哪怕那个利率低到可以忽略不计，至少不会亏本金。

   再说回江阴，个人预计这波降价周期至少会持续到2025年底，结合江阴普通老百姓的实际收入，房价收入比，租售比，以及近十年城区的发展和未来几年的规划预期，江阴房价这轮周期调整后的合理价格或者说是低点：芙蓉大道以南的城南在8000元/平，芙蓉大道以北南门八佰伴附近及周边在10000元/平，文定天鹤7000元/平，丽都名雅居8000元/平，敔山湾7000-8000元/平，城西8000元/平，这些价格都是指均价，均价，也就是说，成交单价高低几百都属正常。南菁市中学区房不做预测，预测不出来，跟学校的含金量和家长的重视程度关系很大，只知道南菁学区房从60万涨到了260万，目前又降到了160万，领涨江阴房价，也是领跌江阴房价。目前江阴市场上能成交的二手房价格基本都是最高位时成交价格的7折左右，也就是说2021年上半年成交价在20000元/平的房子，记住是实际成交价，不是挂牌价，现在要想真的成交，目前市场认可接受的成交价格在14000元/平左右，高了根本就没人来看。

   现在要卖房的人，要当心量变到质变的踩踏式抛售，挂牌出售数量高到一定程度后，买房人又少之又少，到时就是没有最低只有更低，看着房价一天比一天低，要想卖掉只有比别人降得更多更便宜，关键是即使降到市场最低价了也不一定好卖，都要争着把自己的房子先卖掉，结果就是10天半个月降一次价，踩踏式抛售。有人会说，亏太多就放着不卖呗，但是你要知道，银行系统的评估价一直在降，如果你是贷款买的房子，随着抵押物价值的严重减少，银行会要求你提供其他抵押物或者现金还款，来适应现在最新的抵押物价值，如果没法提供，银行可能就会拿你的房子去拍卖变卖，到时亏得更多，所以这也就是为什么有些人宁可亏很多也要卖房的原因，因为不这样可能会亏更多，你不降价别人会降，而且有很多是被迫无奈的抛售。

   要买房的人可以等到2025年的12月份再看看，那时房价肯定又是一番天地，可以参考法拍房的成交价去砍价，因为那才是真实的市场。至于之后是L型复苏还是W型复苏，就交给时间去印证吧。

   以上全是个人观点，不喜就当没看见，勿喷。