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菜鸟中介新手感慨之买家篇

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发表于 2017-11-8 02:11 |显示全部楼层
2007年毕业后来到江阴,18年在夏港付了首付款后开始房奴之旅,期间买了三套房,卖了两套(小的换大的,不是学区的换学区)。生了小二后,为了赚奶粉钱开始做了二手房中介。贩夫走卒引车卖浆,喷子们说中介自古就是下九流,古称“”牙“”包括倒卖人口,拉皮条,介绍生意。。。,好吧我勉强承认我是介绍生意的,其余的骂名就不担着了。所以喷子们收收口水,拿着40米大刀赶来的帮凶也收了吧,都是赚奶粉钱的,谁也不比谁容易!谨以此文,作入行十天之感慨。
     一、买房原因就奠定了整个买房的基调。
      房子价格不菲,每个买家都有他背后的故事。在二手房市场看到的最多的理由就是一、婚房、二、置换、三、学区、四、养老、五、投资等等。
     比如,生二胎了,房子太小;父母老了,房子爬楼梯太辛苦;孩子要读书考虑下学区吧等等。由此决定了你对房源的要求。在开始购房前应该与家人充分讨论最好达成一致意见:
     房子的区域:需要住的要考虑单位远近、孩子读书、周围配套、日后升值潜力、有没有污染等等
      面积: 根据居住情况决定要几居室几个卫生间和活动场所
      楼层:特别是家有老人或婴儿的。是否优先考虑电梯房或洋房低层甚至是底楼。考虑污染情况是否避开扬灰层等等。她们说八楼以上要喝二次水箱水
      二、购房资金准备
      购房资金由家庭可支配现金+与朋友借款+可贷款额度组成。同时,应计算家庭贷款还贷能力,在尽量不影响生活品质情况下调整贷款年数等。
     今年受国家政策影响,商贷放贷较慢,商贷利率基本上浮10%,包括首套房。公积金贷款较为容易,但是有几个要求:贷款额度不超过公积金金额的10倍;按家庭为单位,仅能贷款两次。如选择按月还贷的话,应留一年余额,如按年冲则在贷款办理完成后讲卡内余额提取出现金。所以这部分计算时可以考虑放进首付款额度中。
     特别需要提醒的是,二套房贷款额度计算方式是根据房子评估价格进行的!
    比如,房价100万,评估价70万,根据现行政策可贷款额度为70%,就是能够贷款49万,则剩下的应准备现款。同时,学区房在年初有些商业银行是适度放开到40年的,6月份后随着政策收紧只有20年房龄内的房子可以申请。
     三、根据购房资金和需求圈定意向小区
     今年特别火爆的是学区房。
     双学区市中+实小:虹桥一到八村(除虹桥七村)+蓝天华庭+黄山湖公寓+五矿+幸福里+钢绳小区+部分君巫路+部分公园路小区+千禧苑。其中,虹桥二村、三村是实验幼儿园施教范围。
     市中学区:花园1-8村,朝阳路上部分房子+创新小区+景园小区+黄山小区+上丰花园等
     南菁学区:绿园新村、大巷新村、刘伶巷、寿山新村、塔南新村、剪金新村、红卫三村、嘉福豪庭、名都公寓、中南花苑、新世纪花苑、布政坊、南街部分小区、中街45弄、青果花苑、三元坊、阳光金色花园、鸿雁公寓、南街278弄等
     四、到意向小区实地考察环境
      包括污染情况(周围是否有污染企业)、物业情况、交通停车情况、周围配套等。
    五、寻找房源
     可以通过58同城、社区、暨阳510房产网等找,也可以直接到目标小区周围寻找。江阴大概一千多家中介,分布在各个小区附近会对情况更为清晰。尤其很多独家房源,中介不会放到网上,只有你找到这家中介才能看到这个房源。
    六、与中介交涉
     先沟通需求,要求,将自己看中房源告知并请中介同步推荐,这样可以一天看几套房源便于对比。
    七、看房准备
        如果为自住房,最好夫妻双方同时前往并带上订金。尤其是学区房,好的房源很多几个小时就可以卖掉。带了订金在谈价请房东让价时也会占据主动。根据我自己买房卖房经验,在看房第一次谈价时成功率较高,如果在带订金情况下难谈拢后续将很难再成功。同时,如果心怡的房源建议订金多交,尤其学区。在现在形势下,学区房飞涨,交一两万的话对房东来说违约成本太低,将大大提供你被违约的几率。同时特别提醒的是,如果房东退款违约,你的中介费要从赔偿的违约金里扣除的。所以真诚建议带订金看房,看中的尽量多交。
       看房前应多与中介沟通,了解房子情况和交易价位等。
      八、看房要点
     看房时间最好为白天,可以清楚观察房子有无漏水、发霉等缺陷。
      对房龄教老房源重点观察阳台阴角,房间窗户窗帘盒后面阴角等位置,看是否有水渍,涂料粉化脱皮情况。打开厨房台盘下橱柜,可以看到是否有小强也能看出房子通风性。如果霉菌很多则说明房子通风性不好或者下水道不好曾多次堵塞。
     观察房子方位是否对着弄堂对着马路等有损风水的位置。询问房子是否曾出过暴民或者刑事案件等凶事。查看房东房产证确认房屋面积。如有租客应询问租期,租客是否知道同意房子出售。明确房子是否有抵押等情况。查看固定设施并明确归属。查看房子户型,如南北通透最佳。试下水电,查看是否全部可用。
      九、谈价
     同一小区影响房价最主要因素为位置、装修、楼层等。在看房时了解房屋出售原因。对急售房可还价余地大。同时,请中介做中间斡旋,了解房东心里价位。
     十、签合同
      如看中决定签合约时要根据自身情况明确付款时间、方式、交房时间、方式和交房时房屋状态,有租客的应在签署时告知租客知晓。签合同时应对谈判过程中提高的要点进行记录,固定设施房屋状态进行约定。
     十一、办理贷款和收房。
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发表于 2017-11-8 09:31 |显示全部楼层
二次水箱水 ?? 新小区一般不会的,直接增压上去的。。。。

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发表于 2017-11-8 09:34 来自暨阳网APP |显示全部楼层
算业界良心吧从帖子看
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发表于 2017-11-8 09:35 |显示全部楼层
不错,有没有卖家篇
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热心社员奖章

发表于 2017-11-8 09:42 |显示全部楼层
相比于键盘喷子,良心赚钱合理中介费的二手房中介是个值得尊重的行业群体,普通人买房换房比较省力的助手,现在二手房中介的美誉度居然不如那些菜场门口 卖假药,保健品,不良商品微商,“理财公司”“”真是荒谬
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发表于 2017-11-8 10:09 来自暨阳网APP |显示全部楼层
三线小市民 发表于 2017-11-8 09:35
不错,有没有卖家篇

准备写,后天晚上之前约(◎`ω)人(ω`*)
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发表于 2017-11-8 10:10 来自暨阳网APP |显示全部楼层
明日的阳光 发表于 2017-11-8 07:22
话说你联系方式多少

这里能写吗?出来炸到不懂规则。
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发表于 2017-11-8 10:10 来自暨阳网APP |显示全部楼层
轻轻的,猪来了 发表于 2017-11-8 09:31
二次水箱水 ?? 新小区一般不会的,直接增压上去的。。。。

嗯嗯,接触的新房不多呢,谢谢指正
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发表于 2017-11-8 10:11 来自暨阳网APP |显示全部楼层
jackey1982 发表于 2017-11-8 09:34
算业界良心吧从帖子看

乾杯 []~( ̄▽ ̄)~*
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发表于 2017-11-8 11:12 |显示全部楼层
厉害了,先收藏了。慢慢学习了
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发表于 2017-11-8 12:34 |显示全部楼层
组合贷款。公积金里的钱也要留一年的金额吗?那一年的金额怎么算?为啥要预留一年的金额?不是每月都有金额打进去吗?
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发表于 2017-11-8 14:22 来自暨阳网APP |显示全部楼层
jannysun 发表于 2017-11-8 12:34
组合贷款。公积金里的钱也要留一年的金额吗?那一年的金额怎么算?为啥要预留一年的金额?不是每月都有金额 ...

按年充和按月冲是不一样的。如果按月冲就需要预留。如果按年就可以提出来。
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七品

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发表于 2017-11-8 14:23 |显示全部楼层
花园的房子有没有涨
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发表于 2017-11-8 14:28 |显示全部楼层
夏天已买,楼主写得实在。同期待卖家篇。短个聊系方式
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发表于 2017-11-8 19:06 来自暨阳网APP |显示全部楼层
daijuncslg 发表于 2017-11-8 14:23
花园的房子有没有涨

目前是在涨的,不过买的人基本都是明年读的,还有就是觉得一中也不错的
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发表于 2017-11-8 19:07 来自暨阳网APP |显示全部楼层
6011620 发表于 2017-11-8 14:28
夏天已买,楼主写得实在。同期待卖家篇。短个聊系方式

买的人赚到了,卖家篇已写,被审核状态中
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发表于 2017-11-9 10:33 |显示全部楼层
楼主写得很实在,赞一个
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发表于 2017-11-9 18:24 来自暨阳网APP |显示全部楼层
daijuncslg 发表于 2017-11-8 14:23
花园的房子有没有涨

建议最近考虑实小单学区的也可以关注下
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