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关于江阴市买房的一些浅见(个人见解不喜勿喷)

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本人从大学开始就接触房地产,论坛从来都是看看,没有发过关于买房的看法,最近看到很多帖子,又开始出现很多不同见解,我也来说一说我的看法,希望对一些买房人有所帮助,当然只是说说江阴的住宅市场,每个城市情况不同,在哪个城市买房还是研究哪个城市就行,看全国的行情完全没必要,就跟股票一样,总是有涨有跌的,毕竟城市化进程和规划都不同。
一、关于选房
其实与论坛很多观点一样,房屋的选择首先最重要的一点是问清楚自己到底为什么买房,如果连自己都不知道为什么买房,就很容易被置业顾问或者中介牵着鼻子走,最后稀里糊涂买了。我相信现在大部分人买房还是为了自住,不管是刚需还是改善,最近贷款难,纯粹买房投资的很少了(土豪囤房除外),然而只要是自住的,其实不用去考虑会涨还是会跌,因为居住不会是短期的事情,从长远来看是不会亏的,我所说的不亏不是指房子能赚钱,而是指可能有了房子以后还会给你带来一些其他的收益,可能会改变你的单身状态,可能会改变你的社交圈,可能会改变你的生活质量,也可能会因为房贷的压力转变为动力让你事业更上一层楼等等,这些都是除了房子本身价值外隐形的收益,当然大部分人还是想鱼和熊掌兼得,又能涨价,又能成为有房一族,有某些名人说过买房其实就是地段、地段、地段,这话我也赞同,其实更细分的话未来房价至少能保值的地段在江阴而言就是三种不可复制的地方:优质学区、轨道交通、优质环境。
优质学区:目前江阴前两名学区范围内一手房可选的很少,南菁中学范围内更是没有新楼盘,也就市中那里有个扬子华都,论坛上很多人说学区房价格疯了,其实并没有,现在江阴人有钱人家多,对孩子的起跑线很重视,学区房稀缺不可复制,只要有人买,那价格就是合理的,某名人也说过买房其实就是优胜劣汰,好的资源注定是留给有钱人的,话虽不好听,但社会就是如此残酷,选择学区房还是要量力而行,竞争不过别人,只能说明你还需要更努力,而不能怪房价太高。至于二手房,那就看你要哪个学区了,建议学区边界的谨慎购买,因为未来可能会重新洗牌;总之学区房的选择遵循的原则还是有多大能力办多大事,实在够不上数一数二的,可以选择略逊一筹的学区,例如一中配城中东区,也是不错的选择,一中范围内可选一手房还有几个,现房一手的话黄山华都还是不错的。
轨道交通:江阴五行缺铁的事情大家都是知道的,由此导致江阴外来人口减少,招商引资受到影响等等一系列问题,虽然目前江阴靠着港口贸易和本土企业的底蕴经济上还名列前茅,但不得不面对的现实是现代化程度已经落后很多,尤其跟昆山相比。要致富先修路这句老话还是有道理的,至于论坛上那些反对建地铁高铁的人,表面上分析的头头是道,拿出一堆数据说明江阴根本不需要地铁,有的甚至说高铁都不要,不得不说,真的是目光短浅,那些所谓的证明不需要地铁高铁的数据本身就是因为没有地铁/高铁造成的,然后又反过来拿来证明不需要,简直无言以对。不过还好国家还是要发展江阴的,虽然还没落地,也喊了很久,但是毕竟一步一步在推进高铁和地铁的建设,高铁连接沿线一线城市,地铁连接硕放机场,对于江阴的发展缺一不可,希望不要再有人出来阻碍了,如果再推迟,江阴将和昆山差一个时代,这跟有没有钱无关。然而从目前的规划来看,城南高铁站和地铁沿线买房也是可以降低降价风险的,有钱的可以直接碧桂园暨阳府、金宸尾房、阳光尾房,钱少的可以选择南闸或者地铁沿线的乡镇,未来潜力是有的。但是这些房子虽然降价风险低,但是居住环境以及学区等其他因素可能会相对欠缺一点,这个自己考虑,适合商务人士,方便出行。
优质环境:这一点可能目前江阴这边还没有太多人重视,还在处于为孩子、农村走向城市阶段,但是随着时间的推移,老龄化凸显,会有越来越多的人意识到健康的重要性,然后开始寻觅优质的居住环境,因为城市化建设,优势环境越来越少,已经不是稀缺的问题,而是变得越来越稀缺的问题了,所以现在在好的环境占有一席之地的未来必定会觉得自己当初是多么明智,目前沿江公园群建设、花山环城景观建设、黄山湖公园、芙蓉湖公园、黄山风景区、敔山湾风景区、等等未来没有可能因为城市建设而被破坏的地方,是未来楼市新宠,所以这些地方的房子降价的风险长远来看几乎是没有的(除非楼市全国崩盘),尤其是黄山华都,有的人会觉得偏,但是细想一下,南面离道路远一点其实是有好处的远离噪音扬尘,北面黄山不可能炸掉,西面芙蓉湖公园也不可能推掉,东面部队营房更不可能轻易搬迁,最多南面有点小楼房拆掉造一个很小的小区,基本那一片区域的规划在很长一段时间不会轻易改变,几乎已经定型,离市区也不远,全江阴独一份,再加上学区也算不错,价格在目前江阴市场看还算是合理的,有实力的可以考虑买,然后就是敔山湾,原来环境不错配套不行,现在配套跟的很快,未来潜力还是可以的,就是离市区远了点,但换句话讲,如果什么都有了,也不用跑市区了。
很多担心买在高位的人不妨可以参考,至少降低风险,就算房价调整,后期也会快速回升。
二、关于买房的时机
2018年很多人买房都心里发毛,都不知道该不该买,其实买房自住的话,只要能够承受价格和利息,任何时候都是合适的,只要选到自己心仪的就行,之前看到过某名人的一篇文章很有道理,买房就像占位,先下手的肯定是能买到合适的位置,钱拿在手上犹犹豫豫的虽然未来可能买到便宜的房子,但是不是别人挑剩下的就是位置很偏的,因为土地是稀缺的,其实大家现在冷静下来回想一下,10年前很多老江阴认为现在的芙蓉大道往南就是乡下,但是现在想买一套靠近芙蓉大道的都很难,再过10年可能要越过花山去买了,因为花山北面位置已经被占完了,城市在建设,发展很快,然而优质的资源只有那么多!还有某名人讲过一句最让人觉得容易懂的傻瓜式看买房时机就是“国家让买就买,国家不让买就不要买”,意思就是看政策,如果一个城市政策各种限购,各种限制买房,缓冲一段时间(一般半年-1年)后肯定会进入调整期,同样的如果一个城市国家各种政策支持买房,缓冲一段时间后(一般半年-1年)肯定会进入抢房期,大家回想江阴最近一次下跌和上涨前半年到一年的政策就看出来了,的确是这样。目前江阴贷款在收紧,首付提高,利息提高,准入门槛在提高,开发商融资难度在加大,还都是一些金融层面,这可以说是一个信号,买房越来越难,但是只是刚刚开始,粗浅来看的话刚刚进入缓冲期,所以调整期理论上可能会在2019年到来,2018年降价概率很小,可能还会小幅上涨,至少会僵持,毕竟供应量还跟不上,但是随着拍地变多,成交放缓,量会在缓冲期上来,开发商资金压力逐渐增大,熬不住了就降了,但是有两点可能会延长缓冲期,一个是目前江阴本土开发商退出,都是大型开发商,资金能力毕竟在那里,可能会坚持久一点;还有一个就是高铁和地铁的开工,毕竟目前相对而言江阴房价是低于周边同类城市的,一旦地铁高铁开始建设的事情落实,可能会是一剂强心剂,让缓冲期延长,甚至跳过调整期,又开始上涨。千万不要小看了轨道交通对一个城市的影响力,尤其是江阴这种经济实力强的城市,那将是如虎添翼。所以说真要明确的说什么时候适合买房,还真不好说什么时候江阴会进入调整期,毕竟市场变化会由于好多因素而造成改变。我的建议是有能力并且喜欢该买就买,毕竟没听谁说过因为房子太多而破产的。至于房产税,听听就好了,中国的媒体和数据都是老百姓想看什么说什么,不必当真。
以上个人浅见,不喜勿喷!
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发表于 2018-3-23 12:56 来自暨阳网APP |显示全部楼层
楼主说的非常在理,中肯,比那些说要暴跌了,不信走着瞧的人靠谱多了。
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发表于 2018-3-23 13:51 |显示全部楼层
站点的意义比高铁本身更加重要,从无到有最难
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发表于 2018-3-23 13:51 |显示全部楼层
分析得不错.
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发表于 2018-3-23 14:27 |显示全部楼层
楼主说的非常在理,中肯,比那些说要暴跌了,不信走着瞧的人靠谱多了。
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发表于 2018-3-23 15:13 |显示全部楼层
此文有理有据,句句中肯
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发表于 2018-3-23 15:43 来自暨阳网APP |显示全部楼层
写的很用心,但眼界太局限。忽略了二线的虹吸和马太效应,资源,资金,人口的聚集方向。希望在这方面也总结总结。
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发表于 2018-3-23 16:08 来自暨阳网APP |显示全部楼层
_mack_ 发表于 2018-03-23 15:43
写的很用心,但眼界太局限。忽略了二线的虹吸和马太效应,资源,资金,人口的聚集方向。希望在这方面也总结总结。

你眼界高,欢迎你来写
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发表于 2018-3-23 17:09 来自暨阳网APP |显示全部楼层
难得一见的好文,基本符合江阴实际,至少楼主在用心分门别类的从不同需求角度来看问题。
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西面咋办呢 现在住的卖还是不卖
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是的,讲的在理
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什么时候才能江阴西部大开发
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有思考力,有阅历
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_mack_ 发表于 2018-03-23 15:43
写的很用心,但眼界太局限。忽略了二线的虹吸和马太效应,资源,资金,人口的聚集方向。希望在这方面也总结总结。

虹吸和马太这个很难说到底谁吸谁,江阴有底蕴,也有港口贸易,就是轨道和飞机交通不便利,在这个以高效为主的社会,试问会有多少企业呆在一个交通不便利的城市,这也是为什么临港和东面高新区一直萎靡的主要原因之一!一开始风风火火招商,企业来了之后发现出个差还要去常州无锡坐高铁和飞机,而且居然还要坐大巴,要不就要开车接送,效率低成本高,企业逐渐失去发展信心慢慢少了,外来人口也就少了,尤其是中高端商务人事,从而商业氛围降低,最后人气不足恶性循环自然衰败!江阴一旦聚集海(港口)陆(高铁地铁)空(地铁通硕放)加上地理位置较为居中,招商引资还是很有优势的,很可能会成为多主城(南京、无锡、苏州、上海等)的卫星城市,企业多了自然会良性循环!不是所有的三四线会被二线和一线抢掠资源和人才!不说绝对,江阴只要通了地铁和高铁!大概率会有长足发展!而不是被吸干!
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发表于 2018-3-24 00:27 来自暨阳网APP |显示全部楼层
吴某某 发表于 2018-03-24 00:25
虹吸和马太这个很难说到底谁吸谁,江阴有底蕴,也有港口贸易,就是轨道和飞机交通不便利,在这个以高效为主的社会,试问会有多少企业呆在一个交通不便利的城市,这也是为什么临港和东面高新区一直萎靡的主要原因之一!一开始风风火火招商,企业来了之后发现出个差还要去常州无锡坐高铁和飞机,而且居然还要坐大巴,要不就要开车接送,效率低成本高,企业逐渐失去发展信心慢慢少了,外来人口也就少了,尤其是中高端商务人事,从而商业氛围降低,最后人气不足恶性循环自然衰败!江阴一旦聚集海(港口)陆(高铁地铁)空(地铁通硕放)加上地理位置较为居中,招商引资还是很有优势的,很可能会成为多主城(南京、无锡、苏州、上海等)的卫星城市,企业多了自然会良性循环!不是所有的三四线会被二线和一线抢掠资源和人才!不说绝对,江阴只要通了地铁和高铁!大概率会有长足发展!而不是被吸干!

除非江阴政府不作为,无锡政府搞事情!
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