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发表于 2018-6-13 17:54 |显示全部楼层
三四线房价纷纷破万,最后的疯狂。


2007年,深圳房价均价首度破万。当时,全国房价破万的城市,仅有北上深3个。

十年之后的2018年,全国房价均价破万的城市扩大到62个,其中三四线城市超过1/3。而整个中国,也不过300多个地级市。


从京畿的廊坊、张家口,到天涯海角的海南陵水、保亭;从长三角的浙江丽水、江苏南通,到东南沿海的福建莆田、龙岩,再到珠三角的惠州、中山……举目四望,房价破万,已经不算什么新鲜事。

如果不以均价论,在大多数中东部地级市的中心城区,房价破万的楼盘更是不在少数。

所有的狂欢都不是凭空而来的。但当潮水退去,所有的疯狂都要付出代价。三四线城市,离最后的疯狂还有多远?


1楼市复盘:从高库存到抢房潮


与一二线城市不同,三四线城市的基本面并不理想。经济下行,人口外流,为何房价还能一路高歌?

不妨从4年前开始复盘。

2014年,随着经济下行,全国楼市开始调整。一二线城市房价一蹶不振,杭州等地甚至出现退房潮,三四线城市,更是饱受库存高企之累。

高峰时期,这些三四线城市去化周期高达25多个月。换句话说,这里的房子,即使不再建新的,按当时的销售速度,最少也要2年多才能处理完。



2015年,随着一年5次降准降息,加上取消限购、放宽限贷,以及财政补贴直接刺激,资金开始流向楼市,一二线城市房价率先复苏,三四线城市仍旧哀鸿遍野。

2016年,楼市去库存成为重点政策,一二线房价出现暴涨,随之新一轮楼市调控正式开启,限购限贷限售限价摇号接连上阵,从2016年10月一直延续至今。

与此同时,三四线城市棚改正式进入高潮,PSL(抵押补充贷款)为其提供了源源不断的资金。三年1800万套的改造目标,让三四线楼市开始有所复苏。

2017年,随着部分一二线城市开始调整,三四线城市成为中国楼市当之无愧的主角。这一年,常期挂在涨幅榜首页的,是以蚌埠为代表的三四线城市。

当年年中,货币化安置得到政策鼓励。货币安置比例,从2014年的9%,跃升到2017年的48.5%。一时间,拆旧建新,拿到补贴的拆迁户成了最大的购买主力,三四线房价开始飙涨。


2018年,随着第一轮1800万套棚改任务的完成,第二轮1500万棚改再次登场。

虽然棚改量不复以往,部分省市也开始逐步取消货币化补贴,然而三四线楼市依旧高热不退。


2房价暴涨的三大根源


通过上述复盘不难发现,三四线城市这一轮房价暴涨,其实就是三大因素推动:一是涨价去库存,二是板块轮动效应,三是货币化棚改。

涨价去库存,听起来违背常识,但房地产市场就是这样。越降价越无人问津,越涨价越市场火热。为了去库存,各种政策宽松、货币放水以及信贷松绑,不是一天两天,这一切都在于刺激房价上升,从而制造市场火热。

板块轮动效应,无论是资金还是情绪,向来都有传导效应。一二线城市火热之下,市场情绪不免传导到三四线城市。尤其是随着限购限贷限售对一二线城市进行封堵之后,大量资金无路可去,三四线城市就成为最好的选择。

板块轮动的结果就是全国性普涨,这种场景在过去一再上演。

不过,市场情绪传导,只是为三四线城市暴涨埋下伏笔,真正将火花激荡成熊熊大火的,则是货币化棚改。

一二线城市,只要给点政策和货币之水,就能奔腾起来;三四线城市,得拿真金白银进来推。刚好,货币化棚改,起的就是这个作用。

所谓棚改,其实就是拆旧建新,拆掉旧的,自然制造了新的住房需求。按过去基本都是就地安置,这些需求都被解决,这两年提出了货币化的概念,货币补贴取代就地安置,成为大多数城市的主流选择。大拆大建制造了需求,手里又有了钱,怎会不助推房价?

正是看到这背后的逻辑,以碧桂园、恒大为代表的开发商大肆向三四线城市进军。在短短两三年内,这些地产商成功完成从2000亿销售规模向5000亿巨量的跨越。


3棚改货币化:水从哪里来?


三四线城市大刀阔斧进行棚改,2015年到2017年改造1800万套,2018-2020年再改造1500万套。

短短六年时间,3300万套棚户被改造,涉及面超过1亿人。其蓝图之宏大,不难想象。

不过,任何蓝图的落实都需要真金白银,棚改所需要的资金量更为庞大。尤其是当一半拆迁户都是用货币化安置,对拆迁户直接发钱,所需要的资金更是超乎想象。

三四线经济堪忧,财政收入同样不尽如人意,政府手里显然没钱。既然要大水漫灌,那么钱从哪里来?

这就是上文提到的PSL,PSL的学名是“抵押补充贷款”。不过,不必拘泥于这一定义,只要明白,PSL就是向市场“供水”的一种方式就行。

不过,与传统的降准降息不同,PSL释放的大水有固定流向。在操作上,央行通过PSL以低利率的方式向国开行提供贷款,国开行再向各地提供棚改专项贷款,于是地方政府的钱袋子问题解决,手头有钱向拆迁户进行货币化安置。

同时,随着地价上涨,地方政府进而通过卖地获得高额收益,这一收益转而再进行偿还国开行贷款,国开行再偿还央行贷款,由此形成资金流的闭环。


显然,这一闭环的关键在于房价不能跌。如果房价下跌,土地收入赶不上偿还贷款,资金链就会断裂。所以,各个层级,都不乏刺激房价的利益动机。

简言之,PSL就是面向三四线城市定向放水。

这一放水的规模有多大?看这个数据就明白:截至2018年5月,PSL(抵押补充贷款)余额为30978亿元,同比增长32%,这其中绝大部分都是棚改专项贷款。


4最后的疯狂?


可以说,三四线这一轮房价暴涨,与基本面毫无关系,而是诸多政策有意刺激的结果。

同时,这一局面要想得到维持,房价就必须一直维持在高位。而房价维持在高位,又进一步刺激抢房的热潮,由此形成恶性循环。

所以,决定三四线房价延续性的关键有两个方面:一是棚改政策还有多少生命周期?二是PSL定向放水的能量能不能得到维持?

先说棚改周期。

棚改自从2008年启动以来,到2017年已经累计改造3896万套。从2018年到2020年,还有1500套的改造空间。



显然,棚改落幕的时间节点是2020年。事实上,2018年,部分地区已经开始降低棚改规模,这意味着棚改式上涨,即将终结。

再说定向放水的可持续性。

通过PSL定向放水,虽然能通过房价上涨收回贷款,但要完成这一资金闭环,既要保证房价能够持续上涨。

如果房价一旦出现问题,地方政府就要面临新的债务危机。同样,随着棚改降温,地方政府的土地收益也将会随之萎缩,如何偿还贷款就成了新的问题。



在压力之下,各地纷纷告别激进:

山东首次取消货币化安置奖励,不再鼓励货币化补贴;

湖南则提出,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。

广东则提出,控制棚改成本,实现收支平衡,因地制宜推进棚改货币化安置。

这一系列动作都说明,棚改货币化的风险越来越大,三四线的疯狂将会失去最主要的支撑。


5未来:一地鸡毛?


如果棚改退出、定向放水暂停,三四线城市的高房价靠什么维系?

没有好的经济基本面,收入赶不上房价涨幅,同时还面临人口外流的危机,所有这一切,都为三四线城市拉响警报。

唯一的对冲,不过是城镇化。但在我国,土地的城镇化早已超过人口的城镇化。土地开发已经过度,未来如果只是农村人口到城镇落户,并不会带来多少刚需支撑。

更关键的是,任何大拆大建都难以持续,这就像击鼓传花游戏,总有一个人接到最后的花。到时候,三四线城市的房子卖给谁?


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发表于 2018-6-13 18:01 来自暨阳网APP |显示全部楼层
江阴棚改货币拆迁的确实很多,周边朋友就有好几个,大部分都是一江一河那区域拆得
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发表于 2018-6-13 18:14 来自暨阳网APP |显示全部楼层
这个是宏观层面分析了这一轮房价上涨的原理,我也赞同这些观点!微观看,从江阴经济实力,到高铁落实,加上上海1+6经济圈建设,如果地铁再落实,招商引资跟上,企业进驻,让人口回流的话还是可以抗住这一轮的,至少抗风险能力还是强过其他三四线城市的!至少不会大幅度暴跌
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发表于 2018-6-13 18:15 来自暨阳网APP |显示全部楼层
吴某某 发表于 2018-06-13 18:14
这个是宏观层面分析了这一轮房价上涨的原理,我也赞同这些观点!微观看,从江阴经济实力,到高铁落实,加上上海1+6经济圈建设,如果地铁再落实,招商引资跟上,企业进驻,让人口回流的话还是可以抗住这一轮的,至少抗风险能力还是强过其他三四线城市的!至少不会大幅度暴跌

我就怕高铁建成交通便利后,人才流失更加方便……
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发表于 2018-6-13 18:21 来自暨阳网APP |显示全部楼层
这个就看政府能力了!有大型企业进驻自然能留住人才,本地企业为了竞争留住人才肯定也会提高福利待遇!说白了就看政府能不能给力了,我之前分析的一片文章你也看过,2019年应该会进入调整期,就看到时候政府给不给力了!
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发表于 2018-6-13 18:33 来自暨阳网APP |显示全部楼层
吴某某 发表于 2018-06-13 18:21
这个就看政府能力了!有大型企业进驻自然能留住人才,本地企业为了竞争留住人才肯定也会提高福利待遇!说白了就看政府能不能给力了,我之前分析的一片文章你也看过,2019年应该会进入调整期,就看到时候政府给不给力了!

看下一波土拍价钱吧,应该侧面能看出点什么……到底重心会不会向实业转移,这个小老百姓也决定不了
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发表于 2018-6-13 18:40 来自暨阳网APP |显示全部楼层
吴某某 发表于 2018-6-13 18:14
这个是宏观层面分析了这一轮房价上涨的原理,我也赞同这些观点!微观看,从江阴经济实力,到高铁落实,加上 ...

结论不要下的太早,最怕的就是一件小的金融事件引发蝴蝶效应产生恐慌,那时谁也不能独善其身。还有小城市大部分每家都好几套房子,房地产税始终在头上悬着,最好把数量降下来,留两套优质资源即可。
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发表于 2018-6-13 18:49 来自暨阳网APP |显示全部楼层
_mack_ 发表于 2018-06-13 18:40
结论不要下的太早,最怕的就是一件小的金融事件引发蝴蝶效应产生恐慌,那时谁也不能独善其身。还有小城市大部分每家都好几套房子,房地产税始终在头上悬着,最好把数量降下来,留两套优质资源即可。

问题是现在都是看涨的人,热潮尤盛,需知:任何投资都是有风险的……
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发表于 2018-6-13 18:50 来自暨阳网APP |显示全部楼层
浅夏凝曦 发表于 2018-06-13 18:33
看下一波土拍价钱吧,应该侧面能看出点什么……到底重心会不会向实业转移,这个小老百姓也决定不了

土拍肯定是继续高走的!土拍只决定成本,不决定市场!
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发表于 2018-6-13 18:53 来自暨阳网APP |显示全部楼层
吴某某 发表于 2018-06-13 18:50
土拍肯定是继续高走的!土拍只决定成本,不决定市场!

无锡今日七块土拍不是有所降温么,溢价率最高也就10,大部分0溢价
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发表于 2018-6-13 18:54 来自暨阳网APP |显示全部楼层
浅夏凝曦 发表于 2018-6-13 18:53
无锡今日七块土拍不是有所降温么,溢价率最高也就10,大部分0溢价

无锡这次土拍全是彻底凉了
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发表于 2018-6-13 19:25 来自暨阳网APP |显示全部楼层
jiffy 发表于 2018-6-13 18:54
无锡这次土拍全是彻底凉了

被点名了呗
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发表于 2018-6-13 19:57 来自暨阳网APP |显示全部楼层
开发商还是比较敏锐的,江阴土拍看位置了,如果是城南,应该还是会有开发商买单的!不过目前政府应该不会拿城南的地出来,等高铁通了再拿出来更划算!城东那边海澜国贸旁边的综合地块估计应该还是七千多!这几年刚性需求消化的差不多了,现在很多人不是刚需,都是跟风,
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发表于 2018-6-13 19:58 来自暨阳网APP |显示全部楼层
等这些新地上市,明年供给进一步增加,需求一旦跟不上,就危险了!
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发表于 2018-6-13 20:09 来自暨阳网APP |显示全部楼层
现在土拍放缓不起来啊,ZF高额收益还得靠卖地啊
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发表于 2018-6-13 21:16 来自暨阳网APP |显示全部楼层
一手新房就目前价格,并不算太贵,和张家港常熟比起来。就目前工资水平来讲,市区暂时不谈,就乡镇而言,外地务工的夫妻两个都在企业上班,包吃包住,实际上6000的工资是很普遍,一年存下十万块也不是难事,对于总价一百四五十万的房子,也就15-20年的还贷时间。从需求侧来看,还是能够维持的价格。本地人来讲,也暂时抛开市区不谈,乡镇上,有钱的太多,即便条件一般,在厂里上班,收入水平也跟上述外地务工的差不多,不过他们会更倾向学区房,所以,就需求来看,江阴房价能够维持这个水平。土拍能上七千,政府心里有底,开发商心里也有底。
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发表于 2018-6-13 21:25 来自暨阳网APP |显示全部楼层
屎坑扔炸弹 发表于 2018-06-13 21:16
一手新房就目前价格,并不算太贵,和张家港常熟比起来。就目前工资水平来讲,市区暂时不谈,就乡镇而言,外地务工的夫妻两个都在企业上班,包吃包住,实际上6000的工资是很普遍,一年存下十万块也不是难事,对于总价一百四五十万的房子,也就15-20年的还贷时间。从需求侧来看,还是能够维持的价格。本地人来讲,也暂时抛开市区不谈,乡镇上,有钱的太多,即便条件一般,在厂里上班,收入水平也跟上述外地务工的差不多,不过他们会更倾向学区房,所以,就需求来看,江阴房价能够维持这个水平。土拍能上七千,政府心里有底,开发商心里也有底。

只是说现在这种火爆的情况能维持多久,房子不是想买随便就买的,供需每年就那么多,近两年楼市火爆很大部分也是棚户改造货币拆迁后带来的一大批得消费者,且这些消费者带动了周边的购房热潮,如果这大部分得消费人群都满足供需后,楼市的火爆情况还能维持下去否?楼价的趋势又会是怎么样我们是不得而知的……我不看空也不看多,只是想大家一起来理性的分析下
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发表于 2018-6-13 21:36 来自暨阳网APP |显示全部楼层
还有很多地没拆呢,不急不急,等都拆完再说
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发表于 2018-6-13 21:38 来自暨阳网APP |显示全部楼层
印象影瞳 发表于 2018-06-13 21:36
还有很多地没拆呢,不急不急,等都拆完再说

……总有拆完的一天,这次棚改预计2020年完成
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发表于 2018-6-13 21:41 来自暨阳网APP |显示全部楼层
本帖最后由 印象影瞳 于 2018-6-13 21:42 编辑
浅夏凝曦 发表于 2018-6-13 21:38
……总有拆完的一天,这次棚改预计2020年完成


2020拆完哪里啊?市区的私房吗?
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