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卖房人多!因为卖价好!买房人慌!因为一天一个价!聪明的人不会买房!

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白身

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下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势

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下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
上一期为大家简单梳理了近几年房地产暴涨热潮背后的原因,主要是因为央行通过PSL这一自创的货币工具,向地方政府撒钱,地方政府再通过包装“棚改项目”,为各地积压的商品房去库存。
在这一“撒钱去库存”的操作中,炒热了全国的房地产市场,造成二三四线城市的房价一路飙涨。
在上期的最后,我将其称之为“悬崖之舞”,那今天就向大家来讲述,这波疯狂的房市炒作,为什么是“悬崖之舞”。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
首先,我们要明确目前中国房地产市场的一个基本情况,这一基本情况很好理解,用四个字来概括就是
寅吃卯梁
目前,中国房地产市场“寅吃卯梁”的情况,非常,非常,非常严重。
造成这一情况的原因,和两方面有关
一是房屋的商品属性
二是房地产企业的“高周转”策略
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
先说第一点
众所周知,房子是拿来住的,不是拿来炒的,而商品房的商品属性则和其他消费品不同。
你比如买双鞋,买件衣服,或者买个汉堡,我消费了鞋、衣服和汉堡,一段时间后,鞋破了,我扔了,衣服旧了,我扔了,汉堡吃了,消化了。
这是一般消费品的商品属性
可你听过把房子扔了的吗?
房子,要么卖给下家以旧换新,要么等拆迁。
你买了一间房,它作为商品的使用属性非常长,不会出现什么,哦房子旧了,我就把它扔了的情况,顶多是旧房卖了换新房。
房地产的消费,它是一种将商品从社会库存,转移到个人库存的过程。
换句话说,它的库存永远在那,不会因为你消费了,它的“库存”就真的减少了,只不过是从开发商的库存,转移到了你个人库存。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
那这就出现了一个问题,当全中国的房地产库存只会增加不会减少,但真正要买房的人却买一个少一个的情况下,它这个房地产的供求关系,就会越来越不平衡。
因为,如果不考虑“炒房团”的话,全中国的买房者,其实是买一个,少一个的。
如果不炒房,没人会心血来潮去买多于自己需要的房子的。
这是房子,这一商品的特殊属性。
而建立在这一“特殊属性”之上的,就引出了房企“寅吃卯梁”问题的第二点
全国各大房企的“高周转”策略
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
大家可以想象一下这么一个场景
当央行撒钱三万亿推动棚改计划,使得市场上资金非常宽裕和宽松
当全国人民的情绪都被蔓延全国的“棚改”带动起来后,会出现什么现象?
想象一下,你是房企老板
现在你
一不缺钱
二不缺客人
那么你这个老板最应该做什么?
当然是抢市场
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
你又不缺钱,又不缺客人,加上房子这一特殊的商品属性,你不把握这个“历史机遇”抢市场的话,还等什么呢?
于是顷刻间,全中国的所有房地产企业,都不约而同的上演了一场轰轰烈烈的“抢市场”恐怖戏码。
于是诞生了房企“抢市场”的九字方针
多拿地,快建房,速卖房
这九字方针,也被各大房企和业内人士称之为“高周转”。
有钱就去拿地,拿了地马上盖房,盖了房快速卖房
卖了房资金回来了,再次拿地,拿了地立刻盖房,盖了房即刻卖房。
如此如此,它形成了一个“九字方针”的“环形结构链”,如下图。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
全国的不少房地产企业在过去几年,都在疯狂的重复这九个字
因为他们比你我更清楚,这波房地产热潮其实就是在透支居民的房地产消费。
你如果不以最快速的手段抢占市场的话,那对手,就会比你更快更美的抢到这块奶酪。
根据新闻报道,某知名房企,一周内连发三封内部文件,要求其公司的设计院在接到项目后必须通宵出图。
三四线城市的地产工程,一摘牌就马上开工,一秒钟也不准耽误。
120天内一定要实现开盘销售。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
紧跟着,其他房地产企业也陆续提出了类似“456模式”,所谓的“456模式”
就是指在三四线城市
4个月开盘
5个月资金回正
6个月资金再周转
一切的一切,都要求快,快,快
这就是令人望而生畏的房地产企业“高周转”策略。
房企的“高周转策略”确实为他们抢占市场,炒热房市起到了推波助澜的作用
但其中问题最最重要的核心,还是钱。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
高周转模式,依赖的是快速的建造销售,和稳定的资金来源。
试想一下,如果资金来源不稳定,一旦房屋销售不如预期,那企业就将面临资金链断裂的危险。
那么中国的各大房企,其资金链是否稳定呢?
我们从两个面向来看
第一个面向,向外借钱
第二个面向,向内要钱
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
先说第一个,向外借钱
相信大多数朋友不知道,中国的房地产企业啊,他们很乐于借一种“364天的短期美元债”。
这种美元债都是向国外借的,尤其是向美国人,美国的金融机构,它的还款期限一般是364天,利息可能是1.8%-3%不等。
乍一听好像没什么,可大家有没有发现一个很奇怪的地方?
364天的短期美元债
364天?
一年不是365天吗?
地球什么时候少转了一天?
但对房地产企业来说,地球就必须少转一天。
为什么房企的一年是364天呢?
因为房企们全都在走一个法律上的漏洞
根据《中国外债管理暂行办法》规定
境内中资企业,借1年以上的中长期外债,必须经过国家发改委审批。
但是,借1年期以下的短期外债,则只需由外汇管理局备案即可。
发现没有
你借1年以上的,要审批
你借1年以下的,只要备案
审批和备案,这两个词的意思差别太大了。
所以几乎所有房企都开始走这个“法律漏洞”,发行的美元债都是妖路的364天
364天和365天,哎,差一天,你国家就管不到我咯。
我们来看下图
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
从图上我们可以看到,原本房企“借外债”的动作都相对稳定,可在2017年该“动作”突然爆炸,呈现出一个令人瞠目结舌的“井喷式”的爆发。
房企疯狂向国外借钱,主要是2017年国内房市实在太好太好
“高周转模式”需要更多钱才能继续快速扩张和占领市场,另一方面国内此时已经在收紧给房地产企业的融资。
这两方因素之下,促使房企疯狂找外国人借钱
而这借钱,就借出了“364天”当一年的滑稽现象。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
那可能马上会有朋友问,向国外借钱有什么不好,国外利息低,1%-3%,国内借钱,利息,6%,7%
对国内企业来讲,向老外借钱,尤其向美国人借钱,有什么不好的?
那我来告诉你有什么不好的
它里面有可怕的风险
我们来打个比方,大家就能非常容易明白,风险在哪
比如你借1000亿美金,借回国盖房
那现在假设人民币兑美元的汇率是,1:6
那你借1000亿美金,等于在国内用6000亿人民币
好,那现在,人民币贬值了,
人民币兑美元不是1:6了
贬值成了,1:7
那么,你时间到了,该还美国佬钱了
那这时候,你可不是拿6000亿人民币去还美国佬了
因为人民币贬值,贬值成了1:7
1:7,你要还美国佬1000亿美金,就必须拿出7000亿人民币才能还清。
瞧见没有?
巨大的汇率风险,让6000亿变7000亿,会让你必须多还1000亿,你什么都没干,看看汇率,就多还1000亿。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
6月开始,人民币兑美元一路走贬,看看那可怕的直线上升势头,将对借美债的企业造成不小的汇率风险
而今,这个我假设的“巨大风险”正在不断实现。
稍微关心财经的朋友一定知道,人民币兑美元最近正不断贬值不断贬值,连贬7天,这显然是上面的调控手段,要让人民币贬值。
在面对目前中美贸易战的阴霾下,人民币也必须贬值来最大限度的减少贸易战对中国的损伤。
而此时,人民币不断贬值,对于那些借了大量美国人钱的房地产企业来说,无疑是一大噩耗。
到了还钱的日子,人民币贬成这样,他们要还的钱也势必大幅增加。
这就使得中国的房地产企业们,面临更大的资金压力。
其中,房企又借了那么多美国人的钱。
下面这张图是我们的各大房企,所欠的外债。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
恒大海外发债,981亿
佳兆业集团海外发债,698亿
碧桂园海外发债,523亿
这些持有高额美元债的房企大佬们,面对人民币贬值的巨大汇率风险时,企业资金链必定进一步收紧。
更何况前两天,一则更雪上加霜的新闻打下来
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简单讲,国家的意思就是,人民币趋势走贬
你们这些房企别不长眼的再给我借这么多“美元债”
如此,国内房企将面临的风险已经显现。
汇率风险,还美元债将还更多
借债收紧,再要向美国人借钱变得更困难。
这是中国各大房企,资金链变得越来越不稳定的第一个面向,向外借钱方面。
那我们再来看第二个面向
向内要钱
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
上一期说了,央行用PSL向市场撒钱,让房企借钱变得很容易,可以说这是一个从源头,拧开水龙头放水的动作。
而这个“水龙头”放水放了这么久,在进入2018年后,越来越多的信号表明,“上面”将对房企拧紧龙头。
我们先来看看“上面”的实力,和趋势。
上图是中国人民银行的总资产,及各项占比
简单为大家分析一下。
首先人民银行的总资产在进行必要的结构调整。
过去人民银行的钱主要来自外汇,也就是我们曾为之骄傲的,中国是世界工厂,生产东西卖到全世界。
这让中国的外汇占总资产的绝对大头。
而今,大家也知道,中国要从世界工厂变成世界市场,这样一来,外汇收入就必然会逐渐收缩,下降。
从外面赚到的钱少了,但总资产不能下降啊,那怎么办?
那怎么办?
那就开辟新战场
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
而这新战场主要是两个
一个是MLF(中期借贷便利),针对中小企业和三农
一个是PSL(棚改货币化),针对棚改计划和棚改服务
图上红色与橙色部分即MLF,PSL
可以看到在2015年以前,它是不存在的,是以前没有的战场
在2016年呈现一波爆发式增长,2017年已经明显减弱
2018年将进一步收缩,尤其是针对PSL,棚改这一块的“放水”,将会收紧。
这两个新战场的开辟,在15-17年间,很好的填补了外汇减少所带来的人行总资产减少。
直接的效果就是,保证了市场上的资金流动性,让需要钱的企业能顺利弄到钱。
而企业只要能顺利弄到钱,那国家的GDP增长就有保证。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
可从今年,也就是2018年开始,这一趋势发生了很明显的转变。
配合“人民银行货币政策委员会”6月28日才开会透露出的只言片语来看
人行第二季度会议中提到
货币政策稳健中性
管好货币供应闸门
保证流动性合理
借由“人民银行货币政策委员会”最新会议释放的态度,我们再结合图上最新统计数据来看,可以看出,人行的所说所做,是统一的。
货币供应的水龙头,正在缩紧。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
我们再来看这张图
图上2018年5月,MLF占款已经减少了1408亿
而PSL虽然仍旧是7774亿,但已经不断不断传出,上面将收回PSL(棚改货币化)的审批及调整“货币化安置”政策。
对于PSL将叫停的传言,应该只是“传言”,但审批更严格,则是大概率事件。
那么,这意味着什么?
上面说了,央行的总资产主要来自四部分
外汇
PSL
MLF
其他
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
而现在
中美贸易战愈演愈烈,外汇收入必然受到严重影响
MLF上调利率,出现收紧信号,5月份的数据统计减少1408亿,也印证了这点。
PSL不断传出审批更严格传闻,今后用PSL向市场撒钱也将越来越严格和谨慎。
这三个东西
外汇,必然减少
MLF,逐渐收紧
PSL,审批更严
三大信号,全都不约而同的在指向一个方向
央行将加大控制市场的资金流动性,尤其是加大控制,借给房地产企业的钱。
央行不仅要加强对于PSL的审批,更是在严格控制各大房企在国内借钱。
下面的新闻就已经充分证明了这点。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
去年底,融创中国拟发行100亿元公司债,被叫停
2018年,5月
25日,花样年集团拟发行的50亿元私募债,被叫停
28日,碧桂园拟发行200亿元公募债,被叫停
29日,富力地产发行60亿元公司债,被叫停
30日,合生创展发行31亿元公司债,被叫停
31日,金地集团发行60亿元公司债,被叫停
可以清楚看到,房地产企业们很想在国内发债,在国内借钱,可一桩桩发债计划,却又被一次次的叫停。
那么问题来了,
在这种内外借钱都困难的情况下
我国各大房企的负债情况又是怎么样的呢?
看下面的统计图
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
我们可以看到啊,中国几乎所有的房地产企业,他的负债率平均都已经超过了80%,负债率全都在高位运行
而我们的房地产龙头企业,万科的负债已经突破“万亿”,资产负债率为84%
如此高的负债率,充分说明了房企们在玩一种“疯狂借钱,疯狂扩张”的游戏。
而高负债率还不足以说明问题,我们来看看杠杆率
杠杆率,是说明一个企业到底有多大风险的主要指标
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从杠杆率上来看
阳光城从
2010年的83.9%,到2017年暴增到429.8%
华夏幸福从
2010年的26.7%,到2017年暴增到289%
关于杠杆率我们上上期节目已经解释的很清楚了,这里就不做赘述,感兴趣的朋友可以点击下面链接去看
《全世界都在去杠杆,中国更刻不容缓》
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
这里只最简单的为大家解释下,杠杆率高为什么这么危险。
我们用杠杆率第一的阳光城举例
杠杆率基本上讲的就是,你每增加一块钱营收,你会增加多少的本业获利。
比如阳光城
它2010年的杠杆率是83%
那它每增加1元营收,它的获利成长0.83元
而到了2017年,它的杠杆率飙升到429%
这表示,它每增加1元营收,它的获利就成长4.29元。
那这有什么不好?
别忘了你这是增加一元营收,那亏损呢?
你每亏损1元营收,你的获利就直接减少4.29元
高杠杆,讲白了就是一种赌博。
你赚赚的更多
你亏亏的更惨
当大环境好时
你的高杠杆会让你赚得更多,扩张更快
而当大环境改变
你的高杠杆则会让你亏的更多,死的更快。
那些大举负债,大搞杠杆赌博的房地产企业们,其实风险巨大。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
那现在我们已经理清目前各大房地产企业所面临的状况了。
向国外,借不到钱
向国内,叫停你借钱和发债
向上面,收紧PSL下放和审批程序,成大概率事件。
而房企自身呢?
高负债,高杠杆,高周转,高风险
一旦资金来源紧张,大环境风向改变,就很容易造成资金链断裂,从而造成破产。
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
那些现在依然在三四线城市疯狂拿地,盖楼的房地产开发商们,他们的房子能卖出去,能让当地居民接盘还好
如果卖不出去,如果找不到接盘侠,那他们将面临借不到钱,也卖不出房的险恶境地。
再加上,房企那令人恐怖的负债率和杠杆率,简直就是建造在泡沫上的海市蜃楼,泡沫能撑多久?取决于央行想让多少房企倒闭。
在上上期节目中,我在分析中国“杠杆率”及刻不容缓的“去杠杆”工作时就说过
如今,正有计划的让一批房地产企业倒闭
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
如此高密度的房地产,你说它不会倒闭,可能吗?
房地产当然不会大面积崩盘,但房地产泡沫及风险必须降低
怎么降低?
先清除那些负债率和杠杆率奇高的中小型房企
怎么清除?
按部就班的,利用货币政策调整,利用楼市降温,一点点逼死一些中小型房企
进而,对中国庞大的房地产市场进行一次有效洗盘。
有效洗盘后,房企杠杆率降低,楼市趋于稳定,对中国经济系统性崩溃的风险也将降低,可谓是一大好事。
只是到时候那些持有“被洗盘”房企的股民,以及在泡沫最高峰购入商品房的百姓们
那些为谋取暴力,在三四线城市组团买房的炒房客们,无疑将一起“为国接盘”
下半年房价走势如何,看清这四点,精准掌控房价走势
这些人,不管是真的要买房的,还是炒房的,就会成为房地产企业的,最佳杠杆转移对象。
房地产企业,很好的转嫁了风险。
如果房价继续高歌猛进,那这被转嫁的风险还没问题
而如果房价停滞,甚至下跌(尤其是三四线城市房价),那无疑就成了这批房价暴涨后,为房企去杠杆,为房企买单的一批韭菜。
警惕,别成为房地产企业疯狂增长过后的韭菜。
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发表于 2018-7-10 09:15 |显示全部楼层
难为你天天这么摇旗呐喊,歇歇吧,累不累,有钱就速度买,没钱就慢慢攒吧,不过估计难了
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白身

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发表于 2018-7-10 09:18 来自暨阳网APP |显示全部楼层
我擦,我不相信房价会大跌,顶多不涨
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发表于 2018-7-10 10:08 |显示全部楼层
天天这样有意思吗
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八品

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发表于 2018-7-10 10:09 |显示全部楼层
一天要发几遍
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发表于 2018-7-10 10:40 |显示全部楼层
每天一大通大道理,买不起就直接说,费那么多口舌,不累吗?有这闲功夫,去送外卖多赚点钱。
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楼主长篇大论滔滔不绝讨论房价要跌,视乎有点道理,但是都是脱离实际的东西。说说江阴的房价吧,目前江阴城东、城南、城西土拍楼面价都7000以上+建安成本+费税+融资成本+其他费用+合理的利润,其中建安成本中钢材、水泥价格与2年前相比几乎翻番。就算房地产开发商做慈善把所有的东西都白送给你,那政府一块土拍楼面价都要7000以上了。
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发表于 2018-7-10 10:50 |显示全部楼层
无聊
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发表于 2018-7-10 11:41 |显示全部楼层
股市和房地产,能不评价尽量不评价,这个容易误导他人。。。
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发表于 2018-7-10 11:53 来自暨阳网APP |显示全部楼层
好长一段话啊,也是闲的慌,有那时间干点什么不好,不想买就斩钉截铁死也别买,说那么多没意思的为。
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jysggyq 发表于 2018-7-10 10:40
楼主长篇大论滔滔不绝讨论房价要跌,视乎有点道理,但是都是脱离实际的东西。说说江阴的房价吧,目前江阴城 ...

政府是幕后推手啊,地皮那么贵,房价能低吗,吃相太难看了
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发表于 2018-7-10 12:08 来自暨阳网APP |显示全部楼层
全是中介在骂人
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发表于 2018-7-10 13:19 |显示全部楼层
大家听他的,千万别买!过两年房价会跌的!
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原来不买房的 都是985毕业的聪明人
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说那么多都是屁话,现实是买房的有钱人比没钱买房的穷屌丝聪明,赶紧搬砖赚钱去是正道。
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这么热的天,楼主辛苦了。明天弄个短点的,剩点时间去搬搬砖
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发表于 2018-7-10 18:18 来自暨阳网APP |显示全部楼层
什么时候土地成本,建安成本,税,材料什么的降下来了,楼主你再来说降价!!
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发表于 2018-7-10 18:19 来自暨阳网APP |显示全部楼层
不否认目前的二手市场中介在炒房,但是新房成本在那,土拍价格在那,你让他亏本甩卖吗?
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发表于 2018-7-10 18:40 来自暨阳网APP |显示全部楼层
要涨,大城市先涨!要跌,大城市先跌!
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