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有人说乡镇的房子不能买?看过城东的10个新盘之后,给你一些建议

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稳健

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本帖最后由 浮游. 于 2019-4-24 15:14 编辑

QQ截图20190419095518.png

       江阴人都知道“城东没新房”,其实指的是澄江街道范围内。如果放眼大城东,算上高新区和云亭敔山湾的部分区域,又是怎样的情况呢?

       不看不知道,简直是“大乱斗”的局面!粗略统计有12个在售的新楼盘项目,还不包括未公开和在拍的土地,我来帮你理理头绪。

QQ截图20190419135_副本.png

(地理区位图)

       地段是江阴人很看重的购房因素,但不是唯一。如果抛开行政区域划分,10多个新楼盘聚集在相邻的区域内,难免会产生对比。

       对于挑剔的购房者来说,动辄上百万的投入,以及漫长的还款和等待交房装修的过程,劳神劳力。因此只有真正有诚意的住宅作品,才能打动他们的心。

15395659854130109.jpg

       即便在市郊,只有乡镇配置的商业、教育、医疗设施,但这些地方造的房子一点也不马虎,发掘这些被低估的高品质新房,有种沙里淘金的感觉。

       外部条件短时间内无法改善,但小区环境可以通过开发商和业主的努力共同营造。正像开发商宣传的一种氛围:出门你面对的是冰冷的社会,回来这里有温暖的家。

1556006447(1).jpg

(项目数据表)

       上述这些楼盘很难仅凭区位去评说好坏,举个例子,去年销量登顶的融创江南御园,北面是长山工业区,1400多套房源难道都是投资客买的?反正我不信。

       如果把人群进行初步细分,刚需在江阴占比是很少的,大部分都是初改客户,以购买高层为主要意向,还有不少的高端置业人群,喜欢花园洋房,或者定制别墅。

       从表中可以看出,城东业态包含公寓、高层、多层洋房、别墅,基本上覆盖了60-300㎡全面积段,甚至还有合院这种高级产品,可谓大小通吃。

       从6字头的公寓到2万多一平的别墅,价格跨度非常大。

       了解了这些,我们就可以对数据进行解构,逐条分析:



       1. 公寓人群

       (相关楼盘:创智泓家、南方景园)


       江阴公寓大多数都是商业产权,核心优势在于可以注册公司,作为小型工作室挂牌和年轻创业团体的性价比之选,同时也能满足部分居住需求,灵活多变。

       追求工作便利的商务人士是主要客户,由于不能落户上学,价格也比常规住宅要便宜很多。城东的商办一直处于过剩状态,因此这类型小公寓仅作为住宅的补充。

       面积段50-60㎡左右,首付门槛非常低,城东公寓彼此之间的差别主要在于层高、户型设计、物业服务等方面,除此之外并没有什么特别的优点。

4.png

(南方景园公寓实景图)



       2. 高层人群

       相关楼盘:旭辉澄江府、天安珑园、保华敔山湾、首创敔悦、中南樾府、弘阳昕悦府


       高层作为基础的住宅产品,有10多层也有30多层,一般都靠路而建,楼栋和楼层之间的价差比较大,这对刚需群体来说,非常具有挑战性。其实很多人都是根据自己的钱袋子来盘算买面积多大的房子,而忽视了位置、采光、间距等因素。

       虽然现在除了100㎡以下的小户型和北面连廊的中间户之外,大部分楼盘都能做到户型南北通透,但我们追求的是性价比之选,买房就是为了心里踏实,多去售楼处和实地转转总归没错。

       城东高层的面积段主要为90-140㎡,大平层不多,均价从7800-14000元/㎡不等,区域上横跨比较大,也体现在精装和毛坯上的差别,三房朝南为主流需求,目前都还是期房看不到实际效果。

5.jpg

(保华敔山湾高层实景图)



       3. 洋房人群

       (相关楼盘:滨江壹号、香樟公馆、银城长江赋、天安珑园、世茂御龙湾、弘阳昕悦府)


       洋房是高层的升级产品,得房率比高层一般要高出5-10%且位于小区内较好的位置,在相近面积段内优势明显,住户少,称的上是真正意义上的改善,价格也要高出许多。

       在洋房的打造上,很能看出一个楼盘的品质和开发商的水准,因为它锁定了这个区域内具有较强购买力的群体,奠定了整个小区的居住层次,楼里有几户这样的邻居会倍有面子。

       洋房在此也不做推荐,好几家的样板间都开了,可以亲自去参观,只能说选择性丰富。从90㎡的精装到280㎡的复式,有天有地有院子,有花有景有田园,正是在描绘这种生活。

6.png

(弘阳昕悦府洋房实景图)



       4. 别墅人群

       相关楼盘:南方景园、香樟公馆、中南樾府、保华敔山湾、世茂御龙湾


       别墅是每个人心中的终极置业梦想,有独栋、联排、叠加等多种形式,一般配车位地下室和大面积的花园露台赠送,在建筑风格上差异明显,比如中式、古典、现代等,体现了富人阶层个性化的追求品味。

       别墅群体在江阴有不少,购买力强劲,而城东的供应量也不是一般的大,敔山湾就是别墅置业的热门区域,很多市区有房的人都想在敔山湾买一套湖景别墅,近期挂牌的33号地块起拍楼面价1万元/㎡,就是身价的体现。

       这里要说的是中南樾府的定制别墅,共有“春夏秋冬”四种装修风格,规格很高。以及香樟公馆的法式合院,继承了绿城豪宅的匠心技艺,质量出众,这两家的产品在江阴市场上比较罕见。

7.jpg

(中南樾府别墅实景图)

       最后再提一提行政区域的划分,江阴人传统的地域观念很重,东南西面各自为战,这其中也有一部分交通落后的原因。其实买房到了一定阶段,会淡化地理概念,而更关心内在,毕竟那才是自己真正能掌握的东西。

       我早上从云亭开车到城里才10多分钟时间,芙蓉大道通车后应该会更快,不过进城才是拥堵的开始......

8.png

(区域土地分布图)

       经过敔山湾,这个政府大力开辟的新住宅区,想当年也是个没人在意的小山村,经历了近10年的开发,接受度才逐渐上升,当时买敔山湾的业主终于熬到了春天。

       市中心房产日益老旧,容量已经趋向饱和,而城镇建设蓬勃发展,城乡间的差距在逐渐缩小,这或许能解释为什么新来江阴的开发商都积极跑去郊区拿地,看今年每周住宅成交榜的前几名也总是乡镇楼盘的身影。

       有人说城东企业那么多,人那么多,这个广阔的市场还有待被验证。

       实际无论怎么买,都是在江阴这个房产盒子里,个人与城市利益相捆绑,不应有太大的偏见。
      
       就是越来越贵!

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发表于 2019-4-24 16:57 |显示全部楼层
乡镇也涨了好多,都没便宜的了
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发表于 2019-4-25 14:54 |显示全部楼层
今天看到新闻说,江阴还剩13000套住宅,每天成交100套,4个月就没房子卖了
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发表于 2019-4-25 14:55 |显示全部楼层
估计也都有房了
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发表于 2019-4-25 15:07 |显示全部楼层
照理说市政府都搬到东面去了,也是起步最早的,可惜发展的就一小块地方,周边乡镇没有辐射到,另外环保问题现在真的是很敏感
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发表于 2019-4-25 15:16 |显示全部楼层
解决一大部分就业人群工作居住问题,希望他们都能留下来
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墨若 发表于 2019-04-25 14:54
今天看到新闻说,江阴还剩13000套住宅,每天成交100套,4个月就没房子卖了

一天100?四个月卖完?你太高估江阴人民了
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发表于 2019-4-25 22:31 来自暨阳网APP |显示全部楼层
以某一天销售量来推演接下来一段时间的量,这本来就体现了不专业。截止4月25日本月销售1400多套,几个楼盘集中销售增长明显。
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墨若 发表于 2019-4-25 14:54
今天看到新闻说,江阴还剩13000套住宅,每天成交100套,4个月就没房子卖了

你相信么
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发表于 2019-4-26 09:14 来自暨阳网APP |显示全部楼层
墨若 发表于 2019-4-25 14:54
今天看到新闻说,江阴还剩13000套住宅,每天成交100套,4个月就没房子卖了


其实商品房不多了,这里面绝大多数是安置房
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小小斑 发表于 2019-4-26 08:35
你相信么

一天100套估计是中介夸张的说法,昨天看了下68套,市区是真没什么房了,还剩好多公寓,新的又不开,拍地的也不动,等着涨价呢
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发表于 2019-4-26 10:56 |显示全部楼层
越来越贵
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其实我也不知道该自定义啥头衔,既然如此我就来试试看到底能用多

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发表于 2019-4-26 23:44 |显示全部楼层
笑看楼上一帮中介在那里自说自话
你们慢慢帮着涨啊,出点力气吹
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大家快买啊,张家港二环内的房价开盘都15000了,大江阴还是很便宜啊
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城东人,楼上几个楼盘真的销售特好的话,真没必要天天超市门口发传单,楼道里还要撒传单,特别是某园,烂尾这么多年风吹日晒的,户型老套绿化几乎没有,周边环境特别“优越”,另外还剩下几年产权了?
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南方换了马甲有了接盘方出来卖了,首创的不知道停了多久;
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发表于 2019-4-27 14:46 来自暨阳网APP |显示全部楼层
买工厂围在里面的小区真的是明智的选择吗
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发表于 2019-4-29 00:06 来自暨阳网APP |显示全部楼层
工厂周围的小区空气质量还是要注意。
至于老城区,并非如常熟一样有古城保护的压力。过几年“棚改”换个名字,大规模拆迁旧城改造还是一定会有的。
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