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高风险高收益?关于学区房的数学题

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发表于 2019-5-15 10:34 |显示全部楼层
本帖最后由 寻觅一生 于 2019-5-15 10:42 编辑

由于新政策颁布,最近学区房概念很火。
本帖打算不考虑刚需,只从小学数学角度分析一下学区房的价值构成和风险收益。
先说学区房价值构成:
学区房总价=房子本价(房龄、楼层、地段等综合因素)+学区价值

下面再看例子,某学区小区,52平米 115万元,77平米 136万元。
那么设改小区学区价值为X,小区房子本身单价为Y
那么可以得出:X+52Y=115
                      X+77Y=136
解出:Y=8400元/平  学区价值X=71.32万元!

最后分析,小区为70至80年代的老小区,停车、环境、房屋结构....摒除学区概念,实际去看过房子的,应该很少有人能接受8400的单价。 总之,该小区小面积的房子都是学区比房贵!

下面再来分析一下投资价值;
先假设A先生有130万元房款,并与小学一年级前一年8月31日前购入,该学区房需至少持有10年,至中学毕业才能卖出。
B先生也有130万元资金,并且选择了四大行低风险低回报的年化收益4.5%理财产品,一年可以收益5.85万元.十年后利滚利后总额为201.886万元。
如果A现在现在购入的房价为18000元/平,则10年后房价为28000元/平就能够本。
这里谁更划算很难说,四大行的理财产品风险更低,但是学区房毕竟上到了学,不亏就是赚。
但学区房最大的风险就是因为学区政策变化,总价中的学区部分会瞬间贬值,甚至连带房子的本值也贬值,特别是持有时间过于漫长。

补充:北上广现在都在推广大学区概念,一旦实施,再无天价房!
         作为国内新政策试验田的无锡,不知道还有几年接轨,到时那些持有学区房的真正“投资者”会不会是最后的接盘侠呢?


以上见解均出自小学程度的分析,不喜勿喷,谢谢!

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发表于 2019-5-15 10:39 |显示全部楼层
厉害
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发表于 2019-5-15 10:42 |显示全部楼层
能去楼市讨论发吗!!!!无语
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发表于 2019-5-15 10:43 |显示全部楼层
你这里涉及了两个重大 是超级重大的 小学生也知道的误区或者是常识

1 你登陆江阴国土资源局,有公示 目前学区内房屋所占据的地价 基本都不止 8400 你说上面所说的学区,基本没有低于8400地价的区域。  房子不值钱 地值钱!

2 你完全不理解 宇宙学区第一定律  只有坏变好,没有好变坏,你可以找个反例反驳我

所以房产领域 你基本上都是没上过小学
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发表于 2019-5-15 10:43 |显示全部楼层
楼主牛逼。
不过说实话,最近10几年来,聪明的会算的,然后不买房的人,教训惨痛啊。
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发表于 2019-5-15 10:43 |显示全部楼层
尘虑萦心 发表于 2019-5-15 10:39
厉害

其实我是想买学区房的,不过感觉风险很大啊
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发表于 2019-5-15 10:45 |显示全部楼层
韭菜收容所 发表于 2019-5-15 10:43
你这里涉及了两个重大 是超级重大的 小学生也知道的误区或者是常识

1 你登陆江阴国土资源局,有公示 目前 ...

附近的新房学区略差的,1.4万,但是房价房龄和小区环境很重要,你看同是乡镇,新老房子房价的差距就知道了
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发表于 2019-5-15 10:45 来自暨阳网APP |显示全部楼层
上学也是为了工作挣钱。挣钱就是衡量个人能力
现在直接有数百万资金,何必拿钱去买房卖房。


九年制义务教育的父母拥有巨大财富。娃要懂。
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发表于 2019-5-15 10:48 |显示全部楼层
寻觅一生 发表于 2019-5-15 10:45
附近的新房学区略差的,1.4万,但是房价房龄和小区环境很重要,你看同是乡镇,新老房子房价的差距就知道了 ...

其实不止江阴,任何地方 周边半径300KM 只要人口+增长的 都是没有风险的,但是 但是 重要的事情我说三遍

0风险不表示 有高回报 0风险不表示 有高回报 0风险不表示 有高回报

你看不到核心区 地价的高昂,你也不了解学位制 ,找个学区编制的第一要义是稳定和谐
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发表于 2019-5-15 10:48 |显示全部楼层
wlqqzy 发表于 2019-5-15 10:43
楼主牛逼。
不过说实话,最近10几年来,聪明的会算的,然后不买房的人,教训惨痛啊。

买房长期看虽然跑不赢通胀,但是超过绝大部分投资,但是学区房风险更大
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wlqqzy 发表于 2019-5-15 10:43
楼主牛逼。
不过说实话,最近10几年来,聪明的会算的,然后不买房的人,教训惨痛啊。

你确定买房卖房挣钱?不是权力出租挣钱?面子!
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韭菜收容所 发表于 2019-5-15 10:43
你这里涉及了两个重大 是超级重大的 小学生也知道的误区或者是常识

1 你登陆江阴国土资源局,有公示 目前 ...

关于第二条,请自行百度大学区概念,国内很多新政策都是拿无锡做试验田,全国率先施行的,这就是最大风险
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寻觅一生 发表于 2019-5-15 10:49
关于第二条,请自行百度大学区概念,国内很多新政策都是拿无锡做试验田,全国率先施行的,这就是最大风险 ...

不要百度,要自己去看。自己区无锡看,问问亲友
教育均衡做的最好的,周边最好的 是江阴
不是无锡,不是常州,不是苏州
不是张家港 不是常熟,不是昆山
以高考为导向
以应试教育
江阴最好
性价比最高

欢迎反驳
价值1999
收费数据库的答案
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发表于 2019-5-15 10:52 来自暨阳网APP |显示全部楼层
稀缺决定价值,有人要烂泥也比黄金贵
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韭菜收容所 发表于 2019-5-15 10:48
其实不止江阴,任何地方 周边半径300KM 只要人口+增长的 都是没有风险的,但是 但是 重要的事情我说三遍  ...

那你应该查一查江阴的人口流入流出情况,江阴的房价和周边比不高是市场决定的
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发表于 2019-5-15 10:53 来自暨阳网APP |显示全部楼层
楼主不懂装懂 学区房最大的风险是政策风险 如果政策不变 学区房肯定是最坚挺的
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发表于 2019-5-15 10:53 来自暨阳网APP |显示全部楼层

买学区房首先是为了上学,有投资收益只是锦上添花而已,不要本末倒置
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寻觅一生 发表于 2019-5-15 10:52
那你应该查一查江阴的人口流入流出情况,江阴的房价和周边比不高是市场决定的

不仅查 而且是付费查,并且我 苏锡常都查了

我告诉你答案,唯一流失的 是 江苏太仓

江阴便宜的原因我不知道

但是人口江阴是+增加的
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韭菜收容所 发表于 2019-5-15 10:51
不要百度,要自己去看。自己区无锡看,问问亲友
教育均衡做的最好的,周边最好的 是江阴
不是无锡,不是 ...

南菁能和
天一中学        、常州高级中学等学校比?
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发表于 2019-5-15 10:58 |显示全部楼层
wsx2048 发表于 2019-5-15 10:53
买学区房首先是为了上学,有投资收益只是锦上添花而已,不要本末倒置

对于家长来说是这样的,但是了解了一圈市场,很多房子都是中介屯着
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