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一场土拍,引发江阴楼市震动,城南板块学区地价双升级?

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发表于 2019-5-15 15:40 |显示全部楼层
本帖最后由 浮游. 于 2019-5-16 09:04 编辑

QQ截图20190515095700副本.png

       5月10日,城南尚海荟北侧地块网上竞拍,吸引了中梁、长江、朗诗、金地等9家开发商参与,最终由苏南旭辉以9624.33元/㎡的楼面价拿下。


       (直播链接:【土拍直播】城南尚海荟北侧地块竞拍,9家房企报名


       9624的地价成本是什么概念?紧邻该地块北侧的澄南二村成交均价才不到9000一平,面粉都贵过面包了,远超大部分人的预期。

QQ截图20190515135126.png

(图片来自融观评楼)

       小编的朋友圈里刷了整晚的土拍消息,包括开发商、中介销售、城南业主和吃瓜群众一时间沸腾,我个人觉得有些疯狂,究竟这是怎么一回事呢?

       地块占地仅24亩,容积率1.8-2.0,适合打造小而精的产品,即使如此,售价应该也不会低于1万8,甚至超过南门目前价格最高的新盘——铂悦天境。

640.webp.jpg

       开发商为什么敢拿,我想其中还有一个重要原因:择校

       城南的优势一直在于“双铁”交通规划,而现在教育资源也终于有了起色。这要从本月初政府出台的学位制意见稿说起,文中涉及到部分城南区域中学的招生调整。


       (话题链接:江阴学位制终于要来了,你认为对学区房有什么影响?


       城南的中学主要是暨阳和要塞,实力一般,和城中、城东甚至敔山湾都有些差距。现在随着立新中学的加入,城南业主有了择校的机会,无论是选立新还是一中,相对来说都提升了教育资源水平,皆大欢喜。

       而小学总共有4家,除了小部分被划入新澄江,其余看起来也不是很优秀。

152800e2qo8eoe77xv8dz7.jpg

(立新中学实景图)

       那么我们就来梳理一下城南的学校:

       整个城南区域,大致范围是锡澄运河以东、环城南路以南、京沪高速以西、南闸街道以北,具体涵盖立新、塔南、梅园、澄南、先锋等大型社区。

学校分布_副本_副本.png

(城南范围小学+中学组合)

       花了将近半小时画了这张学区分布,总共有7种组合,光看图可能没什么概念,结合各区域内具有代表性的新楼盘,我们可以比较一下房价情况:


       要塞+一中,包含雅盛馨雲南方豪庭以及新拍的2019-C-1地块,价格均衡,13000元/㎡左右

       城南+一中,包含澄堡,均价12000-13000元/㎡

       要塞+立新,包含恒大帝景,均价13000元/㎡

       城南+立新,包含雅盛嘉园恒大御景,均价11000-12000元/㎡

       城南+暨阳,包含南门首府铂悦天境融创玉兰公馆长江天悦府等一众豪盘,均价13500-18000元/㎡

       ⑥ 新澄江+暨阳中梁壹号公馆一枝独秀,均价12500元/㎡

      
立新+要塞,包含碧桂园·翡翠湾阳光假日花园暨阳府,均价11000-13500元/㎡


       除靠近市中心的个别新盘,芙蓉大道南北房价整体跨度不大,但配套方面差距还是有些悬殊的,学校的加持作用并不明显。5月-6月间,2019年小学和中学新的学区划分即将公布,敬请留意。

085000y6fp6rijnhh0j6fn1.jpg

(初中近期规划一览表)

       查看规划,可以发现城南学区变化主要体现在立新中学(有市中分校的传言)、暨阳中学(有南菁分校的传言)、毗陵路小学预计2020年开建,另外还有4所规划中的幼儿园(梅园、先锋、应天、立新)。

       如今城南聚集了本地众多改善家庭,也是城市的希望所在,学校作为重中之重,除了满足人数上的需求,关键点在于生源,是否招收新市民的问题,因此要塞、立新、暨阳这三所中学的前途还是未知数。

微信图片_20190514164719.jpg

(图片来自土拍网)

       距离5月10日土拍仅仅相隔4天,江阴土地市场再次挂牌,推出城南44-1号地块,起拍楼面价7800元/㎡。看来土拍热潮远未止步,与此同时,虹桥南路也实现了全线贯通。

       难道行情是准备全速启动了?

       本次挂牌44-1号地块中有一个占地10亩的规划幼儿园,按照要求,地块竞得人在竞得地块后还应出资建设4轨幼儿园用房,而且幼儿园与商品住宅须同步竣工验收。

       在此次规划条件中,限高80米,最高应该不会超过26层。

4eb86df78b3c7ba375a3ba164826d31.jpg

(44-1地块实景图)

       商业配套:八佰伴澄星店、新河天地、南门印象(在建)、恒大中央广场(在建)

       交通配套:芙蓉大道快速化改造(在建)、南沿江高铁江阴站(待建)、锡澄快轨S1线(待建)

       教育配套:城南小学、暨阳中学

       医疗配套:红房子医院、中医院异地新建(待建)

       休闲配套:应天河公园、八字桥公园、运粮河公园、运河公园(待建)


       城南这几年一直在炒概念,很多配套还未落到实处,不过作为生活在其中的一员,能够明显感受到这个区域的成长,从暨阳府开始,大城南的版图已经初现,这些构想都直观反映在房价的回升上。

       此次学位制和土拍的联动,可以说是喜忧参半,学区升级,但人们即将要面对的是高地价入市的新楼盘,二手房市场也开始蠢蠢欲动,待价而沽。对这个区域的现状和未来有何看法,欢迎发表你的观点。


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发表于 2019-5-15 15:47 来自暨阳网APP |显示全部楼层
城市家园8000?
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发表于 2019-5-15 15:50 |显示全部楼层
不要传递焦虑,好戏刚刚开始
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发表于 2019-5-15 15:52 |显示全部楼层
蛋糕就那么大,有升级就有降级。
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我想去旅游 发表于 2019-5-15 15:47
城市家园8000?

我按照新房时价格写的,现在二手房挂牌均价11000左右
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这价格吓人
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快速路两边的房子造起来才像样,和地铁房、学区房一样也是比较容易升值的类型,江阴动作太慢了,如果不考虑噪音问题,雅盛嘉园就是最好的例子
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本帖最后由 .linda. 于 2019-5-15 16:49 编辑

楼主制作的学区图不错

城南小学和要塞实小的分界线不是澄南路吗?
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一颗栗子 发表于 2019-5-15 16:20
快速路两边的房子造起来才像样,和地铁房、学区房一样也是比较容易升值的类型,江阴动作太慢了,如果不考虑 ...

那一段是下沉隧道,限速的话噪音问题应该不大,还分成4块地挂,政府操作666啊
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发表于 2019-5-15 16:54 |显示全部楼层
位置不如长江那块地,捡了个大便宜还不动工
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.linda. 发表于 2019-5-15 16:47
楼主制作的学区图不错

城南小学和要塞实小的分界线不是澄南路吗?

对的,那还要加一种,城南+一中(或要塞),新盘就是澄堡
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发表于 2019-5-16 03:14 来自暨阳网APP |显示全部楼层
南门地区 豪盘那一块的学区都不行啊  换句话说 买在南门的 绝对不止一套房呀
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发表于 2019-5-16 08:45 |显示全部楼层
梅林午餐肉 发表于 2019-5-16 03:14
南门地区 豪盘那一块的学区都不行啊  换句话说 买在南门的 绝对不止一套房呀

现在有钱人标配南门豪盘+城中老破小,居住和上学都解决了,送娃上学也近。
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海盗船1号 发表于 2019-5-16 08:45
现在有钱人标配南门豪盘+城中老破小,居住和上学都解决了,送娃上学也近。

正解 买那些盘的都是改善型 ,没考虑学区
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南门豪盘也没什么特色,除了离城里近,有钱谁还住高层
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♥. 趙尐妮︶ㄣ

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发表于 2019-5-16 16:32 |显示全部楼层
帖子写的细致又精致   一目了然我家娃以后上哪里的初中了
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发表于 2019-5-16 20:00 |显示全部楼层
分开买想买贵点吧?
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海盗船1号 发表于 2019-05-16 08:45
现在有钱人标配南门豪盘+城中老破小,居住和上学都解决了,送娃上学也近。

有钱人住高层小孩上学都买的黄山湖公寓和幸福里、认识十几个这俩小区的人、上千万的别墅都是周末偶尔住、要么偶尔周末住在黄山湖和敔山湾的高层
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