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14340元/㎡!6月首降,下半年江阴房价会跌吗?

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稳健

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发表于 2020-6-29 11:45 |显示全部楼层
本帖最后由 浮游. 于 2020-6-29 11:45 编辑

       前不久网友@天府游子在楼市论坛中发帖,称江阴房价今年来首次下跌。虽然降幅只有1%,但这是否意味着江阴的楼市行情出现了微妙转向?

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       每年年中总是一个特别的节点,一方面楼市进入淡季,相对于3、4月和9、10月份看房需求有所下降,另一方面下半年的政策可能会给出不同的方向指引。

       今年也是一个特殊的年头,全国各地3、4月的房产成交量近乎腰斩。疫情影响并未完全消散,不知道还会有什么黑天鹅事件发生,因此人们在面对大宗房产投资时也显得格外理性。

       小编在论坛发起了一项关于下半年房价形势预测的投票,结果看涨和看跌的人数持平,还有约2成网友持不确定态度。

QQ截图20200629092728.jpg

       多空之争,向来激烈,更何况是江阴这样的长三角风口城市。房子作为普通老百姓持有的最大资产,一点风吹草动都牵动着人们的神经。


1.
房产20年大周期的尾声,是风险还是机遇?


       从宏观上看,国内的房地产市场从1998年正式起步,可以说恰好经历一个完整的20年大周期

       根据过去20年来的历史总结,房价上涨的周期较长,一般持续30个月左右,而下跌周期较短,一般12个月左右,当然,总体的基调是上涨,所以每次的下跌,都成为了人们入场的好时机。

       从小周期来看,这轮房价上涨实际上已经创了历史,从2015年下半年开始,涨了52个月了,无论涨幅还是持续时间,都创了记录。这么来看,房价的上涨空间十分有限。

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来源:中指研究院

       周期就意味着有上升有下降,波浪式向前推进,而不是火箭发射般上冲。当然这只是大环境趋势,有人说三四线城市的房子能涨才是真正的牛市。


2.
本地市场资本逐鹿,土拍成为下半年风向标


       将外部因素放到江阴这个小环境中看,情况又有所不同。

       去年开始,无论是市区还是乡镇,有数量可观的品牌房企进入小澄,他们快周转的开发模式,多元化的产品特色,对原有市场格局形成了根本性冲击。

       可以发现,目前江阴在建的工地非常多。

       高铁地铁、两所大学、市区三个新学校、几大公园、七座桥梁、以及数量众多的待延伸道路,包括即将开工的第二过江通道、快速内环,都是大工程。

6.jpg

立新实验学校在建操场

       正因为如此,江阴从曾经公认的洼地,出现爆发式增长,一年间平均房价涨幅超过3成。

       资本的涌入是把双刃剑。城市间的鄙视链广泛存在,即使是品牌房企的明星产品线,复制到江阴,还能保留多高的规格和诚意,要等到交房后才能体现。

       江阴人的购买力是毋容置疑的,人们也愿意为了更好的房子买单,但这轮换房改善潮能持续多久,仍是未知数。已经有很多网友透露,一些知名楼盘的价格虚高,二手房成交寥寥。若干年后想转手时有没有人愿意接盘,对于楼市行情是个考验。

       市场的反映只是一方面,另一方面,来自土地的客观成本却在不断提升。4天前,江阴主城一口气挂出24万方商住用地,要求成品住房比例不低于50%,起始楼面价8546元/㎡

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来源:好地大数据

       该地块属于论坛里呼声挺高的沿江沿河重量级地块,价值至少30亿,也只有实力出众的房企才能拿下。起拍价已经达到了去年同区域地块的成交价,未来的售价更不敢想。

       2020年1-5月江阴土拍由于疫情影响,中断了两个多月,从年初开始,一共只进行了11次土拍,成交金额却高达55.77亿元,同比上涨约80%。

       每当行情走势不明朗之时,拍地还真是有很强的托底效应,也给市场一个明确的信号,毕竟买房,信心很重要。


3.
城区降温,乡镇火热,留给刚需最后的买房机会?


       江阴城区从去年下半年出现新房真空期开始,就已经彻底洗牌,新推出的楼盘价格直逼2万,但是销售状况也出现了分化。

       拿地房企主要有长江、旭辉、碧桂园、万科、中梁、金茂、锦艺这几家,项目大部分集中在城南。

       从成交热力图上可以看出,江阴老城区南门表现为两个大红点,它们也是江阴人认可度较高的区域,占据着核心资源。

       瑞澄名筑、旭辉公元等价格突破2万/㎡的新房都已进入清盘收尾阶段。

QQ截图20200628103713.jpg

来源:中国房价行情监测

       城区下半年即将亮相的新楼盘其实并不算多,但价格都不便宜。面积段有增大的趋势,出现了200㎡以上的大平层户型,目标客群逐渐向高端改善偏移,很多人可能连入场机会都没有。


澄江金茂府

640.webp (2).jpg

       位于澄江街道朝阳关南路与人民东路交汇处,占地约70亩,建有可售高层、洋房及沿街商铺,户型面积段约143-232㎡可能成为江阴城区首个价格破3万的住宅项目,售楼处及示范区已公开。


锦艺天章

IMG_20200613_100933.jpg

       位于澄江街道规划设计院东、五星路北侧,锡澄运河公园旁,容积率1.8-2.0,建有小高层、洋房及叠墅产品,户型面积段约127-203㎡,城市展厅已公开,位于人民中路35号。


长江天宸

20200115012755124.jpg

       位于澄江街道芙蓉大道北,虹桥南路东侧,建有小高层、洋房产品,户型面积段约125-168㎡,售楼处已开放,开盘时间待定。


       相比之下,乡镇市场反倒因为品牌房企的进入重新被激活了,每每开盘都是热闹之景,这里供不应求的现象很普遍。

       低价是乡镇板块兴起的王牌,各个街道也正在发挥各自区位、环境优势,努力向城区靠拢。

       比如东面的云亭、周庄是产业强镇,本地购买力旺盛,南面的徐霞客镇,凭借一条兴建的地铁线迎来了东风。


弘阳通银棠樾锦园

图片6.png

       2020年1月-5月,位于云亭街道的弘阳通银棠樾锦园淡市突围,成为区域内成交套数/成交面积双冠王

       6月加推高层和洋房,面积段约99-125㎡,首付低至8.8万起,持续火热,快速去化。


华晟学府壹号

640.webp (3).jpg

       6月20日,华士镇的华晟·学府壹号迎来首次开盘,均价仅8字头,面积段约102-116㎡,首付25.8万起,以劲销9成的优异成绩收官。


霞客岛生态城

图片1.png

       同一天,位于徐霞客镇的霞客岛生态城以一万元每平的价格入市,面积段约94-139㎡据报道600套小高层房源被千余客户在两小时内抢购一空。

       在江阴商品房信息发布平台上查询到,该项目5天网签量已超过500套,去化速度确实惊人,锡澄一体化浪潮比我们想象的要来得更迅猛。


       乡镇板块继续走性价比路线,面积设置也以实用三房的小户型为主,因此吸引到了很多刚改人群的关注。

       如果不是对城区配套、教育资源有着迫切需求,那么近郊楼盘将成为初次置业的合理选择。

摄图网_500278232_安居乐业(企业商用).jpg

       按照普遍的说法,我们一生作为群体来讲至少会两次买房,第一次是结婚的时候,平均27岁。第二次是二次置业,为改善性需求,在42岁左右。消费最高峰出现在46岁的时候,46岁之后的消费就往下走,逐渐由房子变成医疗养老。

       大概20年消费一次,恰好和房地产周期20年轮回一次相契合。楼市涨跌起伏,参与的主体也在悄然改变。

       下一个十年,谁来买房?人口红利时代已经过去,各地人才竞争越来越激烈,江阴城市的未来,要交给那些勤勉奋进的后浪了。

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发表于 2020-6-29 11:54 |显示全部楼层
一般住10年绝对要换房了
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发表于 2020-6-29 11:56 |显示全部楼层
稳住,只是技术性调整..
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小曹家的美女 发表于 2020-6-29 11:58
希望流拍

西郊都快两万了,可怕
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发表于 2020-6-29 12:07 |显示全部楼层
房价在逼近二三线中心城市,但是人口和城市配套方面差太多了
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二手房都挂的很高,但是同等价位里面可选择性太强了,不好卖
小区入住率上不去就是最明显的反映
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土地财政!
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小曹家的美女 发表于 2020-6-29 11:58
希望流拍

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发表于 2020-6-29 12:48 |显示全部楼层
江阴的房价跌再多也买不起,除非万把块钱左右的房价
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有泡沫
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发表于 2020-6-29 14:25 |显示全部楼层
我在澄江的街头走一走,把手揣进裤兜,让我感到为难的,是挣扎的自由!哦,江阴!你会有我梦境中的城市模样吗?
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发表于 2020-6-29 14:35 来自暨阳网APP |显示全部楼层
有价无市 无学区的二手房 你去卖卖看 有谁来接盘
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江城都巷 发表于 2020-6-29 14:25
我在澄江的街头走一走,把手揣进裤兜,让我感到为难的,是挣扎的自由!哦,江阴!你会有我梦境中的城市模样 ...

东面绿道,西面运河,北面外滩,南面高铁新城,都是梦想中的宜居图景
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哦,我的中国梦,我的江阴梦...
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浮游. 发表于 2020-6-29 14:37
东面绿道,西面运河,北面外滩,南面高铁新城,都是梦想中的宜居图景

现实只能打3折
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浮游. 发表于 2020-6-29 14:37
东面绿道,西面运河,北面外滩,南面高铁新城,都是梦想中的宜居图景

哈哈!愿江阴更美丽,更有魅力
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浮游. 发表于 2020-06-29 14:37
东面绿道,西面运河,北面外滩,南面高铁新城,都是梦想中的宜居图景

江阴从来没宜居过,城市规划和环境一塌糊涂
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浮游. 发表于 2020-6-29 14:37
东面绿道,西面运河,北面外滩,南面高铁新城,都是梦想中的宜居图景

比较期待运河两岸,不要又是种种树就完事,糟蹋了江阴已所剩不多的好地方,江阴呼唤精品设计,景观要令人眼前一亮、富有诗意、能够入画,成为人们一来就喜欢、就令人流连忘返的地方。
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浮游. 发表于 2020-6-29 14:37
东面绿道,西面运河,北面外滩,南面高铁新城,都是梦想中的宜居图景

就江阴这种人文环境,估计很难有令人满意的效果,虽然身处苏南,自称江南水乡,看看原来的规划与建设就知道了,败笔太多就不说了,哈哈!
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