本帖最后由 浮游. 于 2021-2-23 14:03 编辑
短暂的春节假期结束，江阴楼市显得格外不安分，小澄居民亲眼见证了过去地价与房价的高速狂奔，而当下也成为观察2021年行情走向的重要窗口。
如何看待近期的一系列动作，将会对买房产生什么影响？
2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布数据，2021年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
降息再度落空，从去年5月至今，LPR已连续10个月保持不变！
贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
2019年8月25日，央行曾发布公告称：
自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
按照最新公布的5年期以上LPR，新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.65%；
二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.25%。
业内专家表示，2月LPR报价保持按兵不动，基本符合市场预期，这也体现出宏观政策与保持经济平稳运行的实际需要相匹配。
LPR及MLF利率持续不变，表明当前我国货币政策在疫情形势好转、经济修复态势延续背景下，继续保持稳健适度，不急转弯。
比政策端更值得关注的是“涉房贷款”变天。
此前，中国形成高房价局面的“罪魁祸首”主要是：大水漫灌+政策宽松。在2008年年底的一轮大放水之后到2020年底，中国的居民杠杆率已经超过60%，而2008年的杠杆率是18%，翻了3倍多。
是时候刹刹车了，否则，系统性的金融风险积累得会越来越危险。
央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”：
第一道红线是“房地产贷款占比”， 大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。
第二道红线是“个人住房贷款占比”， 大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
由此看来，限制房企融资，限制房贷额度，限制银行信贷，特别是金融供给端的“去杠杆”，将成为2021年调控新方向。
数据显示，52个城市的首套房贷利率和二套房贷利率仍维持着上调的趋势，且放款周期仍慢。受到房贷“两道红线”等影响，未来房贷利率仍有进一步上调的可能性，房地产市场的信贷环境也可能会收紧。
房贷总量控制，贷款紧张，对房贷申请人来说，不仅是要经历相对更长时间的“等贷”过程，付出更高的时间成本，另外，房贷利率的提升也会对楼市带来两方面的直观影响，一是还款压力的增大，购房成本提高，二是对购房需求的抑制。
那江阴的情况怎么样呢？
小编整合了全国50余城的房贷利率，发现江阴房贷利率排名稳居全国第三，超过北上广深等强一线城市！
不过从现状来看，不管是房贷利率，还是贷款规模均表现平稳。大部分银行首套房利率仍是5.9%，二套房利率在首套房贷款未还清的情况下为6.15%。
首套房基本都能做到首付3成起，对刚需客户还是比较宽容的。
放款周期普遍在2-3个月左右，但是二手房放贷时间会更久，长的达到半年左右，这个情况，预计到3月份左右才会有所改善。
备注：银行政策会随时发生变化，以上仅供参考，办理贷款请以银行实时信息为准 。
政策层面，“两道红线”已初现成效，金融监管将愈发严格，买房人接下来的房贷审批或将更加困难。
对于2021年的市场，除了看供给、看需求、看调控，银行放贷的情况也会成为一个关键因素。
与房贷利率相比，更扎心的还有江阴的房价涨势。
目前江阴已出现四宗“万元地”，敔山湾两宗，主城区两宗。
2020年4月10日，澄江街道澄地2020-C-1地块被华晟以楼面价13340.05元/㎡、溢价率62.68%收入囊中，打破此前江阴的最高成交楼面价纪录。
而这一纪录仅仅维持了5个月。
就在2020年9月8日，共有21家房企角逐澄地2020-C-25号地块，经过51轮激烈竞拍，最终被中海以楼面价15602.26元/㎡竞得，溢价率56.02%。
都说2020年的江阴土拍市场足够让人震撼。
但是刚进入2021年，建发就以楼面价15639元/㎡再次创下江阴土拍市场成交楼面价新高；融创也以7869元/㎡拿下徐霞客地块，创下江阴乡镇成交楼面价新纪录。
3月2日，主城区68号地块又将迎来竞拍，起拍楼面价已经达到14811元/㎡。
预计在未来，江阴主城区起拍价都要在1W4+以上，想想去年起拍价基本在9000左右，到2021年直接实现“多级跳。”
当前的江阴楼市，主城区“2w+”楼盘比比皆是。1字头楼盘逐渐消失，房价2万+元/㎡将成常态。
不过随着可开发空间的不足，城区也已经进入改善时代了。
开发商更趋向于打造大户型，小户型越来越少，这取决于江阴市场需求逐步转型，改善群体的占比逐渐增加。
在长三角一体化进展中，江阴一直扮演着重要角色，也是苏南片区相对宜居、幸福感较高的城市，房贷利率固然相对高，但房价还是较友好的，这些年给了小澄居民充足的上车时间。
最重要的是，江阴城建在奋起直追，多所学校陆续开工，多条交通线同步建设中，踩紧油门，终将迎来房价与生活质量相匹配的生活。
2021年已经是“房住不炒”提出的第6年，它仍将长期是中国房地产的基本原则。
就江阴来说，虽然并不存在限售限购等政策，但由于过于几年的上行已使房价来到高位，所以新房市场大概率还是以稳为主。
只要楼市基本面稳定，依然有不错的入手时机。对于一批买房人而言，今年更要认清定位。
1、入手要趁早。坚定持有优质房产，能赶年前，不要年后；能上半年，不要下半年，下半年可能遇到来自信贷的变数。
2、除了城区热点板块，一些潜力板块、新兴板块也可考虑。比如主城周边的南闸、临港以及处在锡澄一体化之内的徐霞客、青阳等区域。
3、产品的选择，尽量选择市场主流需求的产品段，这样随着趋势发展，会有更高的溢价空间，类似于90-100㎡小户型里的三房产品会随着单价的不断提高而愈发受到欢迎。
4、优质学区房依然是重点。南菁、市中、实小等江阴老牌优质学校学区房会在之后的很长一段时间里继续吃香。
以上部分观点源自江阴楼市、老胡说房
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狗仔卡
发表于 2021-2-23 11:48
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